Что принять во внимание при выборе правления или управляющей фирмы
Этот вопрос имеет наиболее актуальное значение:
- для объединений владельцев квартир, которым государство подарит в новом году квартирное товарищество, или которые находятся в процессе его создания.
- для таких квартирных товариществ, где владельцы квартир недовольны существующим положением дел, или где нет желающих выполнять обязанности и нести ответственность членов правления.
В данной статье мы разберем пять основных возможностей управления квартирным товариществом, рассмотрев их сильные и слабые стороны, которые стоит принять во внимание при совершении выбора.
При этом в случае каждого предпочтения или недостатка мы обратим ваше внимание на обстоятельства, при которых предпочтения могут потерять свой смысл, а недостатки перестать быть недостатками. Цель – помочь вам приблизиться к выбору своего пути, который наилучшим образом учитывает ситуацию, в которой вы находитесь.
Прежде всего договоримся о терминологии
1. ПРАВЛЕНИЕ несет ответственность и управляет
При этой наиболее распостраненной на сегодняшний день модели правление самостоятельно выполняет все административные функции. Необходимое техническое обслуживание и работы по благоустройству осуществляет по указаниям правления обслуживающая фирма и другие подрядчики.
Конечно, часть работ по обслуживанию может быть выполнена самостоятельно – например, при помощи нанятого дворника или (в небольших домах) самими владельцами квартир. С другой стороны, может возникнуть необходимость в отдельном заказе некоторых административных функций – например, бухгалтерских услуг. Однако в целях упрощения задачи мы не будем учитывать эти нюансы в нашем анализе.
Предпочтением этой модели является то, что управлением квартирным товариществом и поддержанием недвижимости в порядке занимается свой человек, знакомый другим владельцам квартир и располагающий по этой причине высоким кредитом доверия – по крайней мере в первое время. В некоторых случаях при использовании этой модели можно в краткосрочной перспективе достичь некоторой экономии в части административных расходов. Далеко не всегда это касается длительной перспективы и общей суммы расходов.
Такое решение является оптимальным и разумным в том случае, если руководитель квартирного товарищества обладает соответствующими знаниями и навыками, а также достаточно мотивирован и располагает временем, чтобы осуществлять управление квартирным товариществом и заниматься поддержанием дома в порядке.
Если-же это не так, то стоит рассмотреть вторую или при необходимости даже третью описанную ниже модель.
Основным недостатком данной модели и, исходя из этого, риском является то обстоятельство, что чаще всего члены правления занимаются управлением квартирным товариществом в свободное от основной работы время, не являясь специалистами в данной сфере.
В то же время поддержание в порядке недвижимости и управление квартирным товариществом требует времени, многих навыков и специфической квалификации, в том числе знания правовых актов и умения их применять.
Основная работа и семья занимают у большинства людей большую часть времени и на то, чтобы всерьез заняться изучением новой сферы деятельности, часто не хватает ни сил, ни желания. Также неизбежно возникновение ситуации, когда член правления проходит за счет квартирного товарищества обучение и, в конце концов, начинает разбираться в данном виде деятельности, но рано или поздно складывает свои полномочия. На смену ему приходит новый член правления, которому предстоит пройти весь путь с самого начала.
Исходя из вышесказанного, частая смена членов правления не идет квартирному товариществу на пользу, не говоря о том, что это неэффективно в финансовом плане.
При выборе членов правления квартирного товарищества разумно уделить большое внимание вышеупомянутым факторам, что-бы минимизировать вероятность совершения ошибок, которые могут в длительной перспективе дорого обойтись товариществу.
Это достижимо, если избранное правление и лица, осуществляющие надзор будут ответственно и компетентно подходить к следующим факторам:
- финансовое планирование
- планирование своевременного обновления различных частей дома и его технических систем более, чем на 1 год — желательно на 10-15 лет вперед
- продуманная и профессиональная организация работ по реновации
- своевременное востребование долгов с должников
- своевременное инициирование принудительного отчуждения имущества
- заключение необходимых договоров о страховании и надзор за сроком их действия
Эта модель хорошо подходит квартирным товариществам, если в состав их правления входит хотя бы один компетентный человек, отвечающий следующим условиям:
- у него есть время и желание для того, чтобы руководить товариществом и обеспечивать поддержание дома в порядке
- он готов повышать свою квалификацию в области права, управления товариществом и обслуживания недвижимости как самостоятельно, так и на различных курсах
- у него есть опыт как минимум в одном из перечисленного: управление людьми или какой-либо областью, опыт управления недвижимостью, достаточные знания в сфере финансового управления, управленческие качества и опыт, или познания в сфере финансового управления
- его жизненный путь дает основания ему доверять
- он готов выполнять свои обязанности за разумную плату, которая вместе с расходами на обучение и платой другим членам правления не превышает плату профессиональной управляющей фирме за ту же работу и ответственность
2. ПРАВЛЕНИЕ несет ответственность, а УПРАВЛЯЮЩАЯ ФИРМА управляет
Данная модель отличается от предыдущей тем, что ответственность за исполнение исходящих из закона обязанностей отвечает по прежнему само правление. Непосредственно же выполняет обязанности правления — управляющая фирма.
Услуги по обслуживанию управляющая фирма сама не оказывает, а организует их заказ путем тэндэра и осуществляет надзор за их выполнением.
Такое распределение так же широко распространено. Используется оно прежде всего в случаях, когда у квартирного товарищества имеется компетентное правление, однако у его членов нет в достаточной мере времени заниматься управлением товарищества и содержанием дома в порядке, или же им не хватает некоторых специфических знаний.
Профессиональный управляющий выполняет всю работу, используя при том свои профессиональные знания. Правлению остается осуществлять надзор за действием управляющей фирмы и при надобности корригировать её деятельность, исходя из нужд и желаний большинства владельцев квартир.
Основными преимуществами этой модели являются:
- освобождающееся свободное время у членов правления
- гибкие возможности при выборе как управляющей, так и обслуживающей фирмы
- профессиональность управления квартирным товариществом и организации содержания дома в порядке (при использовании квалифицированного управляющего)
Профессиональность обеспечивается:
- высокими требованиями, предъявляемыми квалифицированному управляющему недвижимостью
- управляющий уже прошел необходимое обучение, он постоянно повышает свою квалификацию на различных курсах
- для управляющего недвижимостью это основная работа, поэтому он работает с полной отдачей
- как управляющий, так и управляющая фирма обладают всеми необходимыми знаниями, в том числе и юридическими
В пользу такого выбора говорит возможность сэкономить на следующих расходах:
- отсутствует необходимость платить за обучение управляющего
- в большей части отпадает необходимость тратить средства на повторное обучение правления в случае смены его состава
- профессиональное долгосрочное планирование поможет избежать непосильных и незапланированных расходов
- профессиональная организация работ по реновации создает предпосылки для того, чтобы в будущем не пришлось выполнять эти работы вторично
Недостатком является ложащаяся на членов правления товарищества ответственность в ситуации, когда все обязанности правления на самом деле выполняет управляющая фирма.
Эта модель подходит товариществам, если среди владельцев квартир есть люди, готовые нести ответственность членов правления, но у них не хватает времени или нет достаточных знаний и умений для управления квартирным товариществом и организации поддержания дома в порядке.
Также данную модель стоит рассмотреть в ситуации, когда не находится фирмы, которая согласна встать на место правления, или если такой вариант неприемлим для владельцев квартир.
3. УПРАВЛЯЮЩАЯ ФИРМА несет ответственность и управляет
Эта модель схожа по своему построению с первой моделью. Главным отличием является то, что правление как таковое полностью отсутствует. Вместо правления за всю деятельность и выполнение обязанностей правления отвечает выбранная общим собранием управляющая фирма. Обязанности правления выполняет профессиональный управляющий недвижимостью.
В этом случае интересы квартирного товарищества представляет управляющая фирма, которая получает плату только за выполнение административных задач. Остальную работу она организует от имени и исходя из интересов квартирного товарищества.
Такое распределение обязанностей наилучшим образом обеспечивает объективность. По сравнению с двумя последними моделями, явным преимуществом данной модели является отсутствие конфликта интересов.
Положительными сторонами этой модели можно, при удачном выборе управляющей фирмы, считать все преимущества прошлой модели, которые связаны с экономией средств в долгосрочной перспективе, а так же профессиональностью управления и организации обслуживания.
К недостаткам следует отнести возможные сомнения владельцев квартир в качествах конкретного управляющего, назначенного управляющей фирмой, или в том, достаточно ли эффективно фирма представляет интересы товарищества.
Первое сомнение поможет развеять осознание того, что если фирма заинтересована в оказании услуги, то она сделает все, чтобы решить вопрос, связанный с качествами конкретного управляющего.
Риск некорректной деятельности можно и нужно свести к минимуму путем назначения со стороны общего собрания компетентной ревизионной комиссии или ревизора, которые будут проверять, корректно ли фирма ведет дела и соответствует ли её деятельность законодательству.
Выбор надежной управляющей фирмы и назначение компетентной ревизионной комисси (желательно из числа жителей дома) являются ключевыми вопросами данной модели.
Во всех названных случаях неудовлетворительного результата всегда можно прервать договор и выбрать другую фирму или избрать правление.
Эта модель хорошо подходит квартирным товариществам в том случае, если среди владельцев квартир не нашлось людей, располагающих подходящими знаниями, навыками и временем для того, чтобы управлять квартирным товариществом или мотивацией заниматься в сотрудничестве с управляющим профессиональной организацией поддержания дома в порядке.
Несмотря на все сильные стороны этой модели, для квартирного товарищества будет менее рискованным и спокойнее для владельцев квартир, если выбрать правление и нанять в помощь правлению управляющую фирму или управляющего (предыдущая модель).
Если по истечению времени сотрудничество будет устраивать и управляющая фирма проявит себя как действующая в интересах квартирного товарищества и как учитывающая пожелания большинства, то можно взвесить переход на модель управления без правления. До этого момента — скорее нет.
4. ПРАВЛЕНИЕ несет ответственность, а УПРАВЛЯЮЩАЯ ФИРМА управляет и обслуживает
Особенностью данной модели является то, что управлением и обслуживанием занимается одна и та же фирма.
Речь идет о так называемом целостном решении. Это вполне возможно, но из-за риска необъективности правлению следует уделять большое внимание надзору за деятельностью управляющей фирмы.
Прежде всего, это касается стоимости тех работ, которые невозможно было спрогнозировать в момент заключения договора и которые не входят в фиксированную месячную плату. Например, аварийные работы, мелкие и более крупные ремонтные работы и работы по реновации.
Упомянутые обстоятельства и являются главными недостатками этой модели. Также может возникнуть ситуация, когда товарищество довольно выполнением административной функции, но недовольно обслуживанием и уборкой, или наоборот. В таком случае со сменой, например, обслуживающего персонала могут возникнуть некоторые сложности.
Преимуществом по сравнению с предыдущей моделью можно назвать удобство в выполнении различных работ, поскольку для осуществления одноразовых проектов и работ не нужно каждый раз запрашивать ценовые предложения в разных фирмах и сравнивать их.
Эта модель может подойти правлению товарищества, если в состав правления представляется возможным избрать хотя бы одного человека, который готов за символическую плату нести ответственность члена правления и способен на профессиональном уровне заключить договор с управляющей фирмой и осуществлять постоянный контроль за его выполнением.
5. УПРАВЛЯЮЩАЯ ФИРМА несет ответственность, управляет и обслуживает
В случае использования этой модели контроль практически полностью принадлежит одному лицу (управляющей фирме) и поэтому о каких-либо предпочтениях в данном случае говорить трудно.
Главным и основным недостатком является то обстоятельство, что управляющая фирма действует в ситуации постоянного конфликта интересов и поэтому опасность реализации рисков очень высока.
В предыдущей модели по крайней мере есть возможность минимизировать риск благодаря наличию правления, которое в случае достаточной компетентности может осуществлять надзор за деятельностью управляющей фирмы. В данном случае правления нет, а осуществление контроля со стороны собирающегося раз в год общего собрания затруднено.
Лучшее решение для Вашего квартирного товарищества?
Если в вашем доме нашелся компетентный человек, который обладает изложенными в описании первой модели качествами, то лучшим решением для вас именно первая модель, при которой:
- правление несет ответственность и управляет,
- обслуживанием занимается обслуживающая фирма.
Если среди владельцев есть люди, готовые нести ответственность членов правления, но у них не хватает времени или нет достаточных знаний и умений для управления квартирным товариществом и организации поддержания дома в порядке, то в таком случае лучшим решением для вас вторая модель, при которой:
- правление несет ответственность,
- управляющая фирма управляет,
- обслуживанием занимается обслуживающая фирма.
Если среди владельцев квартир не нашлись люди, располагающие подходящими знаниями, навыками и временем для того, чтобы управлять квартирным товариществом или мотивацией заниматься в сотрудничестве с управляющим профессиональной организацией поддержания дома в порядке, то лучшим решением для вас может оказаться третья модель, при которой:
- управляющая фирма несет ответственность и управляет,
- обслуживанием занимается обслуживающая фирма.
ВЫВОДЫ
Возможности распределения различных задач и ответственности этим не ограничиваются. Например, квартирное товарищество может нанять физическое лицо в качестве управляющего недвижимостью.
Однако все нюансы и различные решения исходят из вышеописанных пяти основных моделей.
Как выбирая подходящий для вас вариант поддержания дома в порядке, так и при распределении конкретных функций управления и обслуживания, разумно проследить, чтобы были обеспечены:
- профессиональность исполнителей,
- отсутствие конфликта интересов при распределении задач и ответственности,
- надзор со стороны владельцев квартир за деятельностью лиц, которые осуществляют функцию управления (наличие ревизора),
- долгосрочное планирование в управлении и поддержании дома в порядке, а также компетентность исполнителей этих функций.
В остальном владельцы квартир каждого дома свободны в принятии решения о том, какой из вариантов им больше подходит. Одного универсального для всех решения не существует, поскольку конкретные обстоятельства, возможности и ожидания в разных квартирных товариществах и регионах сильно отличаются.
Решая, какая из моделей лучше всего подойдет для поддержания вашего дома в порядке и кому доверить выполнение связанных с этим функций, важно совершить осознанный выбор.