skip to Main Content
Menüü
+372 55 205 16 info@mgk.ee

Что принять во внимание при выборе правления или управляющей фирмы

 

Этот вопрос имеет наиболее актуальное значение:

  • для объединений владельцев квартир, которым государство подарит в новом году квартирное товарищество, или которые находятся в процессе его создания.
  • для таких квартирных товариществ, где владельцы квартир недовольны существующим положением дел, или где нет желающих выполнять обязанности и нести ответственность членов правления.

В данной статье мы разберем пять основных возможностей управления квартирным товариществом, рассмотрев их сильные и слабые стороны, которые стоит принять во внимание при совершении выбора.

 

При этом в случае каждого предпочтения или недостатка мы обратим ваше внимание на обстоятельства, при которых предпочтения могут потерять свой смысл, а недостатки перестать быть недостатками. Цель – помочь вам приблизиться к выбору своего пути, который наилучшим образом учитывает ситуацию, в которой вы находитесь.

 

Прежде всего договоримся о терминологии

1. ПРАВЛЕНИЕ несет ответственность и управляет

 

При этой наиболее распостраненной на сегодняшний день модели правление самостоятельно выполняет все административные функции. Необходимое техническое обслуживание и работы по благоустройству осуществляет по указаниям правления обслуживающая фирма и другие подрядчики.

 

Конечно, часть работ по обслуживанию может быть выполнена самостоятельно – например, при помощи нанятого дворника или (в небольших домах) самими владельцами квартир. С другой стороны, может возникнуть необходимость в отдельном заказе некоторых административных функций – например, бухгалтерских услуг. Однако в целях упрощения задачи мы не будем учитывать эти нюансы в нашем анализе.

 

Предпочтением этой модели является то, что управлением квартирным товариществом и поддержанием недвижимости в порядке занимается свой человек, знакомый другим владельцам квартир и располагающий по этой причине высоким кредитом доверия – по крайней мере в первое время. В некоторых случаях при использовании этой модели можно в краткосрочной перспективе достичь некоторой экономии в части административных расходов. Далеко не всегда это касается длительной перспективы и общей суммы расходов.

 

Такое решение является оптимальным и разумным в том случае, если руководитель квартирного товарищества обладает соответствующими знаниями и навыками, а также достаточно мотивирован и располагает временем, чтобы осуществлять управление квартирным товариществом и заниматься поддержанием дома в порядке.

 

Если-же это не так, то стоит рассмотреть вторую или при необходимости даже третью описанную ниже модель.

 

Основным недостатком данной модели и, исходя из этого, риском является то обстоятельство, что чаще всего члены правления занимаются управлением квартирным товариществом в свободное от основной работы время, не являясь специалистами в данной сфере.

 

В то же время поддержание в порядке недвижимости и управление квартирным товариществом требует времени, многих навыков и специфической квалификации, в том числе знания правовых актов и умения их применять.

 

Основная работа и семья занимают у большинства людей большую часть времени и на то, чтобы всерьез заняться изучением новой сферы деятельности, часто не хватает ни сил, ни желания. Также неизбежно возникновение ситуации, когда член правления проходит за счет квартирного товарищества обучение и, в конце концов, начинает разбираться в данном виде деятельности, но рано или поздно складывает свои полномочия. На смену ему приходит новый член правления, которому предстоит пройти весь путь с самого начала.

 

Исходя из вышесказанного, частая смена членов правления не идет квартирному товариществу на пользу, не говоря о том, что это неэффективно в финансовом плане.

 

При выборе членов правления квартирного товарищества разумно уделить большое внимание вышеупомянутым факторам, что-бы минимизировать вероятность совершения ошибок, которые  могут в длительной перспективе дорого обойтись товариществу.

 

Это достижимо, если избранное правление и лица, осуществляющие надзор будут ответственно и компетентно подходить к следующим факторам:

  • финансовое планирование
  • планирование своевременного обновления различных частей дома и его технических систем более, чем на 1 год – желательно на 10-15 лет вперед
  • продуманная и профессиональная организация работ по реновации
  • своевременное востребование долгов с должников
  • своевременное инициирование принудительного отчуждения имущества
  • заключение необходимых договоров о страховании и надзор за сроком их действия

 

Эта модель хорошо подходит квартирным товариществам, если в состав их правления входит хотя бы один компетентный человек, отвечающий следующим условиям:

  • у него есть время и желание для того, чтобы руководить товариществом и обеспечивать поддержание дома в порядке
  • он готов повышать свою квалификацию в области права, управления товариществом и обслуживания недвижимости как самостоятельно, так и на различных курсах
  • у него есть опыт как минимум в одном из перечисленного: управление людьми или какой-либо областью, опыт управления недвижимостью, достаточные знания в сфере финансового управления, управленческие качества и опыт, или познания  в сфере финансового управления
  • его жизненный путь дает основания ему доверять
  • он готов выполнять свои обязанности за разумную плату, которая вместе с расходами на обучение и платой другим членам правления не превышает плату профессиональной управляющей фирме за ту же работу и ответственность

 

2. ПРАВЛЕНИЕ несет ответственность, а УПРАВЛЯЮЩАЯ ФИРМА управляет

 

Данная модель отличается от предыдущей тем, что ответственность за исполнение исходящих из закона обязанностей отвечает по прежнему само правление. Непосредственно же выполняет обязанности правления – управляющая фирма.

 

Услуги по обслуживанию управляющая фирма сама не оказывает, а организует их заказ путем тэндэра и осуществляет надзор за их выполнением.

 

Такое распределение так же широко распространено. Используется оно прежде всего в случаях, когда у квартирного товарищества имеется компетентное правление, однако у его членов нет в достаточной мере времени заниматься управлением товарищества и содержанием дома в порядке, или же им не хватает некоторых специфических знаний.

 

Профессиональный управляющий выполняет всю работу, используя при том свои профессиональные знания. Правлению остается осуществлять надзор за действием управляющей фирмы и при надобности корригировать её деятельность, исходя из нужд и желаний большинства владельцев квартир.

 

Основными преимуществами этой модели являются:

  • освобождающееся свободное время у членов правления
  • гибкие возможности при выборе как управляющей, так и обслуживающей фирмы
  • профессиональность управления квартирным товариществом и организации содержания дома в порядке (при использовании квалифицированного управляющего)

 

Профессиональность обеспечивается:

  • высокими требованиями, предъявляемыми квалифицированному управляющему недвижимостью
  • управляющий уже прошел необходимое обучение, он постоянно повышает свою квалификацию на различных курсах
  • для управляющего недвижимостью это основная работа, поэтому он работает с полной отдачей
  • как управляющий, так и управляющая фирма обладают всеми необходимыми знаниями, в том числе и юридическими

 

В пользу такого выбора говорит возможность сэкономить на следующих расходах:

  • отсутствует необходимость платить за обучение управляющего
  • в большей части отпадает необходимость тратить средства на повторное обучение правления в случае смены его состава
  • профессиональное долгосрочное планирование поможет избежать непосильных и незапланированных расходов
  • профессиональная организация работ по реновации создает предпосылки для того, чтобы в будущем не пришлось выполнять эти работы вторично

 

Недостатком является ложащаяся на членов правления товарищества ответственность в ситуации, когда все обязанности правления на самом деле выполняет управляющая фирма.

 

Эта модель подходит товариществам, если среди владельцев квартир есть люди, готовые нести ответственность членов правления, но у них не хватает времени или нет достаточных знаний и умений для управления квартирным товариществом и организации поддержания дома в порядке.

 

Также данную модель стоит рассмотреть в ситуации, когда не находится фирмы, которая согласна встать на место правления, или если такой вариант неприемлим  для владельцев квартир.

 

3. УПРАВЛЯЮЩАЯ ФИРМА несет ответственность и управляет

 

Эта модель схожа по своему построению с первой моделью. Главным отличием является то, что правление как таковое полностью отсутствует. Вместо правления за всю деятельность и выполнение обязанностей правления отвечает выбранная общим собранием управляющая фирма. Обязанности правления выполняет профессиональный управляющий недвижимостью.

 

В этом случае интересы квартирного товарищества представляет управляющая фирма, которая получает плату только за выполнение административных задач. Остальную работу она организует от имени и исходя из интересов квартирного товарищества.

 

Такое распределение обязанностей наилучшим образом обеспечивает объективность. По сравнению с двумя последними моделями, явным преимуществом данной модели является отсутствие конфликта интересов.

 

Положительными сторонами этой модели можно, при удачном выборе управляющей фирмы, считать все преимущества прошлой модели, которые связаны с  экономией средств в долгосрочной перспективе, а так же профессиональностью управления и организации обслуживания.

 

К недостаткам следует отнести возможные сомнения владельцев квартир в качествах конкретного управляющего, назначенного управляющей фирмой, или в том, достаточно ли эффективно фирма представляет интересы товарищества.

 

Первое сомнение поможет развеять осознание того, что если фирма заинтересована в оказании услуги, то она сделает все, чтобы решить вопрос, связанный с качествами конкретного управляющего.

 

Риск некорректной деятельности можно и нужно свести к минимуму путем назначения со стороны общего собрания компетентной ревизионной комиссии или ревизора, которые будут проверять, корректно ли фирма ведет дела и соответствует ли её деятельность законодательству.

 

Выбор надежной управляющей фирмы и назначение компетентной ревизионной комисси (желательно из числа жителей дома) являются ключевыми вопросами данной модели.

 

Во всех названных случаях неудовлетворительного результата всегда можно прервать договор и выбрать другую фирму или избрать правление.

 

Эта модель хорошо подходит квартирным товариществам в том случае, если среди владельцев квартир не нашлось людей, располагающих подходящими знаниями, навыками и временем для того, чтобы управлять квартирным товариществом или мотивацией заниматься в сотрудничестве с управляющим профессиональной организацией поддержания дома в порядке.

 

Несмотря на все сильные стороны этой модели, для квартирного товарищества будет менее рискованным и спокойнее для владельцев квартир, если выбрать правление и нанять в помощь правлению управляющую фирму или управляющего (предыдущая модель).

 

Если по истечению времени сотрудничество будет устраивать и управляющая фирма проявит себя как действующая в интересах квартирного товарищества и как учитывающая пожелания большинства, то можно взвесить переход на модель управления без правления. До этого момента – скорее нет.

 

4. ПРАВЛЕНИЕ несет ответственность, а УПРАВЛЯЮЩАЯ ФИРМА управляет и обслуживает

 

Особенностью данной модели является то, что управлением и обслуживанием занимается одна и та же фирма.

 

Речь идет о так называемом целостном решении. Это вполне возможно, но из-за риска необъективности правлению следует уделять большое внимание надзору за деятельностью управляющей фирмы.

 

Прежде всего, это касается стоимости тех работ, которые невозможно было спрогнозировать в момент заключения договора и которые не входят в фиксированную месячную плату. Например, аварийные работы, мелкие и более крупные ремонтные работы и работы по реновации.

 

Упомянутые обстоятельства и являются главными недостатками этой модели. Также может возникнуть ситуация, когда товарищество довольно выполнением административной функции, но недовольно обслуживанием и уборкой, или наоборот. В таком случае со сменой, например, обслуживающего персонала могут возникнуть некоторые сложности.

 

Преимуществом по сравнению с предыдущей моделью можно назвать удобство в выполнении различных работ, поскольку для осуществления одноразовых проектов и работ не нужно каждый раз запрашивать ценовые предложения в разных фирмах и сравнивать их.

 

Эта модель может подойти правлению товарищества, если в состав правления представляется возможным избрать хотя бы одного человека, который готов за символическую плату нести ответственность члена правления и способен на профессиональном уровне заключить договор с управляющей фирмой и осуществлять постоянный контроль за его выполнением.

 

5. УПРАВЛЯЮЩАЯ ФИРМА несет ответственность, управляет и обслуживает

 

В случае использования этой модели контроль практически полностью принадлежит одному лицу (управляющей фирме) и поэтому о каких-либо предпочтениях в данном случае говорить трудно.

 

Главным и основным недостатком является то обстоятельство, что управляющая фирма действует в ситуации постоянного конфликта интересов и поэтому опасность реализации рисков очень высока.

 

В предыдущей модели по крайней мере есть возможность минимизировать риск благодаря наличию правления, которое в случае достаточной компетентности может осуществлять надзор за деятельностью управляющей фирмы. В данном случае правления нет, а осуществление контроля со стороны собирающегося раз в год общего собрания затруднено.

 

Лучшее решение для Вашего квартирного товарищества?

Если в вашем доме нашелся компетентный человек, который обладает изложенными в описании первой модели качествами, то лучшим решением для вас именно первая модель, при которой:

  • правление несет ответственность и управляет,
  • обслуживанием занимается обслуживающая фирма.

 

Если среди владельцев есть люди, готовые нести ответственность членов правления, но у них не хватает времени или нет достаточных знаний и умений для управления квартирным товариществом и организации поддержания дома в порядке, то в таком случае лучшим решением для вас вторая модель, при которой:

  • правление несет ответственность,
  • управляющая фирма управляет,
  • обслуживанием занимается обслуживающая фирма.

 

Если среди владельцев квартир не нашлись люди, располагающие подходящими знаниями, навыками и временем для того, чтобы управлять квартирным товариществом или мотивацией заниматься в сотрудничестве с управляющим профессиональной организацией поддержания дома в порядке, то лучшим решением для вас может оказаться третья модель, при которой:

  • управляющая фирма несет ответственность и управляет,
  • обслуживанием занимается обслуживающая фирма.

 

 

ВЫВОДЫ

Возможности распределения различных задач и ответственности этим не ограничиваются. Например, квартирное товарищество может нанять физическое лицо в качестве управляющего недвижимостью.
Однако все нюансы и различные решения исходят из вышеописанных пяти основных моделей.

 

Как выбирая подходящий для вас вариант поддержания дома в порядке, так и при распределении конкретных функций управления и обслуживания, разумно проследить, чтобы были обеспечены:

  • профессиональность исполнителей,
  • отсутствие конфликта интересов при распределении задач и ответственности,
  • надзор со стороны владельцев квартир за деятельностью лиц, которые осуществляют функцию управления (наличие ревизора),
  • долгосрочное планирование в управлении и поддержании дома в порядке, а также компетентность исполнителей этих функций.

 

В остальном владельцы квартир каждого дома свободны в принятии решения о том, какой из вариантов им больше подходит. Одного универсального для всех решения не существует, поскольку конкретные обстоятельства, возможности и ожидания в разных квартирных товариществах и регионах сильно отличаются.

 

Решая, какая из моделей лучше всего подойдет для поддержания вашего дома в порядке и кому доверить выполнение связанных с этим функций, важно совершить осознанный выбор.

Создание квартирного товарищества. Подробная инструкция

 

 

Новый закон

1 января 2018 года вступит в силу принятый в 2014 году «Закон о квартирной собственности и квартирных товариществах». Он заменит два действующих сегодня закона: «Закон о квартирной собственности» и «Закон o квартирных товариществах». Таким образом, в одном законе будут урегулированы все правовые вопросы, связанные с квартирной собственностью.

 

Согласно новому закону, управление всеми жилыми домами будет производиться в форме отдельного юридического лица – квартирного товарищества. В тех многоквартирных домах, где по состоянию на начало 2018 года собственники квартир не создадут квартирного товарищества, оно будет создано государством.

 

В статье, опубликованной на сайте Министерства юстиции (на эстонском языке) в сжатой форме дается обзор того, для кого квартирное товарищество станет с нового года обязательным, а для кого нет.

 

Обратите внимание!
Для домов, в которых менее десяти квартир, данные рекомендации применимы только в тех случаях, если:

  • владельцы квартир предварительно выбрали управляющего – в лице фирмы или физического лица (обычно из числа жителей своего дома)
  • владельцы квартир не хотят использовать предоставленную им возможность управлять квартирным товариществом совместно (без правления).

 

Создавать квартирное товарищество сейчас или позволить это сделать государству?

Этот вопрос актуален для жителей многих домов, в которых создание квартирных товариществ с 1 января 2018 года станет обязательным. Оба варианта возможны и правильны.

 

Начиная с 2018 года квартирное товарищество – обязательная форма управления домом, но создавать товарищество сейчас не обязательно. Есть две возможности – создать квартирное товарищество в конце 2017 года, или дать создать его государству в начале 2018 года.

 

Однако в обоих случаях необходимо уже сейчас предпринять необходимые шаги для того, чтобы управление квартирным товариществом и обслуживание дома производилось согласно вашим предпочтениям и по вашему осознанному выбору.

 

В статье “Правление или управляющая фирма – что предпочесть?” вы найдете информацию о возможных моделях управления квартирным товариществом, а также рекомендации, которые помогут вам выбрать подходящий для вас вариант.

 

Поскольку до конца 2017 года остаются считанные месяцы, то для многих многоквартирных домов целесообразнее всего позволить государству создать квартирное товарищество.

 

Этот вариант наиболее подходит в следующих случаях:

  • если среди жильцов имеются компетентные люди, которые согласны начиная с нового года взять управление квартирным товариществом на себя
  • или если уже сегодня имеется управляющий или управляющая фирма с действующими полномочиями, которые согласны с нового года нести ответственность и выполнять обязанности правления квартирного товарищества
  • и есть основание полагать, что в обоих случаях с этим вариантом согласно большинство владельцев квартир.

В следующей главе мы рассмотрим именно такой вариант решения и расскажем, что необходимо в этом случае делать.

 

Если же вы желаете создать квартирное товарищество уже в нынешнем году, то необходимые для этого шаги описаны в последней главе данной статьи.

 

Необходимые шаги в случае, если нет желания создавать квартирное товарищество до 2018 года

Если вы не желаете создавать квартирное товарищество в 2017 году, то оно будет автоматически создано государством в начале следующего года.

 

Созданным государством квартирным товариществом будет управлять:

  • избранное вами правление или управляющий (физическое лицо или фирма)
  • либо нынешний управляющий (физическое лицо или обслуживающая фирма)

Для того, что бы управление квартирным товариществом и обслуживание дома соответствовало вашим желаниям и нуждам, необходимо предпринять некоторые шаги.

В 2017 году

Управляющий имеется

  • Проверьте, действуют ли полномочия нынешнего управляющего или обслуживающей фирмы
    так же проверьте, до какого времени действует заключённый с ним договор.
  • Если вы довольны управляющим или обслуживающей фирмой,их полномочия действительны и они готовы продолжить деятельность в новом году вместо правления квартирного товарищества, то в этом году вам не нужно предпринимать никаких шагов. Если их полномочия недействительны, то следует провести общее собрание, чтобы вновь наделить управляющего полномочиями и заключить с ним договор поручения (käsundusleping). Во всех действиях, совершенных до конца 2017 года, следует исходить их действующих законов: Закона о квартирной собственности и Закона o квартирных товариществах.
  • Если вы недовольны управляющим или обслуживающей фирмой, или если они не согласны продолжить деятельность в новом году вместо квартирного товарищества, то найдите нового управляющего, условия которого вам подходят. Управляющий должен согласиться взять на себя в новом году ответственность и выполнение обязанностей квартирного товарищества.

Управляющего нет

Если у вас нет управляющего, то следует созвать общее собрание и выбрать:

  • в нынешнем году управляющего, являющегося физическим лицом (как правило, одного из владельцев квартир), или управляющую фирму
  • или сразу в начале следующего года правление (в больших домах рекомендуется в составе не менее трех человек), либо управляющую фирму, которая готова начать деятельность вместо правления квартирного товарищества

Если вы выбрали управляющего в нынешнем году, то он продолжит деятельность и в новом году. Если управляющий является физическим лицом, то он считается членом правления квартирного товарищества. Если же речь идет об управляющей фирме, то она считается управляющим квартирным товариществом.

 

Подробнее о том, какой вариант предпочесть и какие факторы следует учитывать при совершении выбора, вы можете узнать из статьи: “Правление или управляющая фирма – что предпочесть?”.

В 2018 году

Управляющий уже есть

В случае, если у вас имеется лицо, которое ранее выполняло обязанности управляющего, то проверьте соответствие его деятельности новому закону. Он должен:

 

  • открыть банковский счет на имя квартирного товарищества
  • перевести туда все средства со своего счета и в дальнейшем принимать плату и производить все выплаты только с этого счета
  • заключить от имени товарищества все необходимые договоры (вода, электричество, отопление и т.д.)
  • созвать общее собрание
  • представить общему собранию отчет о выполнении хозяйственного плана 2017 года
  • представить на утверждение общего собрания хозяйственный план на 2018 год
  • если домом управляет фирма, то не позднее 30 июня она должна назначить профессионального управляющего недвижимостью, который будет заниматься вашим домом. Кроме того, фирма должна внести в регистр квартирных товариществ имя назначенного профессионального управляющего, а также данные о том, что в вашем доме вместо квартирного товарищества действует управляющая фирма
  • или, если управляющий является физическим лицом, то до 30 июня он должен внести в регистр квартирных товариществ данные и документы, подтверждающие о внесении его в регистр в качестве члена правления квартирного товарищества

Управляющего не было

Если до 2018 года управляющий не был выбран, то сразу в начале года созовите общее собрание, на котором примите следующие решения:

 

  • выберите правление квартирного товарищества или юридическое лицо, которое будет управлять домом (управляющую фирму)
  • назначьте плату за управление (евро/квадратный метр) и установите принципы оплаты работы правления, или зарплату управляющему
  • назначьте плату за обслуживание и установите размер платы в ремонтный фонд (евро/квадратный метр)
  • установите размер резервного капитала (не менее 1/12 от суммы годовых хозяйственных расходов), определите, каким образом он будет распределен между членами товарищества и назначьте срок выплаты
  • утвердите устав (делать это не обязательно)
  • назначьте ревизора из числа жителей дома, или ревизионную комиссию (желательно)
  • утвердите хозяйственную программу на 2018 год (подготовьте ее уже в конце 2017 года)
  • дальше будет действовать уже избранное правление или управляющий – на основе законов и принятых вами решений

Создание квартирного товарищества до вступления в силу нового закона

Создайте состоящую из владельцев квартир инициативную группу. Выясните, кто из владельцев квартир согласны с созданием квартирного товарищества. Если больше половины владельцев квартир готовы создать товарищество, то начинайте подготовку к учредительному собранию.

 

Если у вас есть действующий договор с управляющим, то уясните для себя условия его прекращения, в том числе за какой срок нужно предупреждать о прекращении и т.д.

 

Подготовка к учредительному собранию:

 

  • Составьте проект устава квартирного товарищества и согласуйте его друг с другом. При этом учтите вступающий в силу закон и позаботьтесь о том, чтобы устав ему не противоречил. Образец проекта устава, соответствующего действующим законам, вы можете скачать в конце данной статьи.
  • Разошлите приглашения на собрание. Владельцы квартир должны получить приглашение вместе с проектом устава не позже, чем за 7 дней до собрания.
  • В приглашении на собрание сообщите владельцам квартир о необходимости написание доверенности в случае, если кто-то хочет, но не может принять участие в собрании. Доверенность на имя другого лица владелец квартиры может составить в свободной форме, или используя бланк, образец которого можно найти в конце данной статьи.
  • Собрание будет считаться способным принимать решения, если на месте будут присутствовать 50%+1 владельцев квартир, которым принадлежит более половины совместной собственности.
  • Возьмите в крепостной книге (kinnisturaamat) данные владельцев (выписки из крепостной книги о принадлежности квартирной собственности).

 

Учредительное собрание:

 

  • Обеспечьте письменную регистрацию при прибытии: имя, фамилия, номер квартиры, в случае участия на основе доверенности соответствующая отметка, а также имя и фамилия уполномоченного представителя, подпись. У участников собрания должен быть с собой документ, удостоверяющий личность. Доверенности и регистрационный бланк присоедините позже к протоколу
  • Выберите ведущего собрания и протоколиста
  • Обсудите по порядку все пункты повестки дня и примите все необходимые решения
  • Примите решение о создании квартирного товарищества. За его создание должны проголосовать более половины (50%+1) владельцев квартир, которым через долевое участие принадлежит более половины дома и участка земли
  • Выберите название для вашего квартирного товарищества, которое должно совпадать с адресом создаваемого товарищества, например: Korteriühistu Pääsukese pst 256, Tallinn
  • Примите устав
  • Выберите правление. Избираемые члены правления должны быть согласны со своим избранием. Образец письменного согласия можно скачать в конце статьи
  • Выберите ревизионную комиссию, или ревизора
  • Распределите учредительные расходы, установив одноразовую плату за вступление и срок ее внесения
  • Установите размер долевого капитала (не меньше 1/12 от годовых хозяйственных расходов), который формируется из выплат членов товарищества, и назначьте срок их внесения. Речь идет об одноразовой плате, которая останется на счету товарищества
  • Составьте список членов квартирного товарищества, который должен включать имена владельцев квартир, дату вступления в товарищество, личный код (в случае отсутствия эстонского личного кода – число, месяц и год рождения), номер квартиры, размер общей площади, чило голосов, принадлежащих члену товарищества, размер его платы и срок ее внесения

 

Ведение протокола:

 

  • все вышеназванные решения, в том числе сроки выплат, необходимо внести в протокол учредительного собрания (образец можно скачать в конце статьи)
  • протокол учредительного собрания должны подписать ведущий собрания и его протоколист

Внесение квартирного товарищества в регистр:

Представьте в отдел регистров суда по месту вашего жительства, а точнее в регистр некоммерческих объединений и целевых фондов заявление с приложенными к нему необходимыми документами. Это можно сделать двумя способами:

 

  1. Через портал предпринимателя Коммерческого регистра. У всех членов правления должна быть возможность дигитальной подписи. Если вы не можете самостоятельно решить какие-то юридические вопросы, или желаете получить помощь в создании квартирного товарищества, то обратитесь к нам.
  1. Следует записаться к нотариусу. Вам сообщат, какие документы необходимо взять с собой. В условленное время у нотариуса должны собраться все члены правления с документами, удостоверяющими личность.

К заявлению следует приложить:

 

  • протокол учредительного собрания
  • список членов квартирного товарищества
  • выписку о внесении записи в крепостную книгу о принадлежности квартирной собственности
  • устав квартирного товарищества, подписанный членами-учредителями квартирного товарищества
  • нотариально заверенные образцы подписей членов правления, за исключением дигитальной подписи
  • имена членов правления квартирного товарищества и их личные коды
  • данные о средствах связи членов правления
  • справка об уплате госпошлины
  • заявление о внесении в регистр подписывают все члены правления


Подробные требования к представляемым документам вы можете найти на сайте Министерства юстиции (на эстонском языке).

 

После внесения квартирного товарищества в регистр нужно открыть счет в банке и сообщить номер счета владельцам квартир, чтобы они могли произвести выплаты, о которых было условлено при создании товарищества.

Образцы необходимых документов для скачивания (на эст. яз.)

Регистрационный лист
Доверенность
Протокол собрания собственников квартир
Устав квартирного товарищества
Список владельцев
Средства связи

Должники в квартирных товариществах – что и как предпринять?

 

В связи с проблемой должников в квартирных товариществах обычно задают два важных вопроса, на которые мы дадим развернутые ответы с необходимыми разъяснениями.

 

1. Какие меры правление квартирного товарищества должно применить к должникам

 

В состав счетов, которые получают владельцы квартир, входят общие хозяйственные расходы, за счет которых поддерживаются в порядке здание и территория, а также плата за совместно использованные услуги (вода, отопление, общее электричество, уборка и т.д.).

 

Квартирное товарищество может и должно заниматься задолженностями владельцев квартир перед квартирным товариществом.

 

Реагировать необходимо сразу после возникновения задолженности, так как:

  • через 3 года часть долга может быть аннулирована и расходы понесут другие владельцы квартир
  • со временем задолженность может возрасти. Чем больше долг, тем сложнее и затратнее его востребование, и тем больше времени это может занять
  • в какой-то момент из-за накопившейся задолженности должником обслуживающей фирмы может стать уже само квартирное товарищество

Первым шагом сразу же после возникновения задолженности должно стать общение с должником и выяснение причин, по которым счет остался неоплаченным. Кроме того, необходимо послать напоминание о необходимости уплаты долга. При этом обязательно следует указать срок его погашения.

 

Причиной возникновения долгов могут быть разными. Большинство людей проявляет ответственность и отдает себе отчет в том, что если они не платят по счетам, то за них приходится платить другим владельцам квартир.

 

Если в условленный срок долг остается непогашенным, то необходимо сразу же отреагировать повторно и снова послать письменное напоминание. На этот раз следует предупредить должника, что в случае неуплаты квартирное товарищество вынуждено будет обратиться в суд для востребования долга.

 

Результатом переговоров может стать составление графика выплат.. За его соблюдением также следует проследить. Если речь идет о крупной сумме и соответствующая договоренность с должником достигнута, то разумно заключить нотариально заверенный договор, к которому прилагается график выплат. По возможности в договор следует включить пункт, согласно которому в случае неуплаты долга безотлагательно применяется его принудительное востребование. Это условие позволит сэкономить время и деньги, которые в противном случае придется потратить на востребование задолженности через суд.

 

Если переговоры и напоминания не приносят плодов, то квартирное товарищество может в качестве кредитора обратиться в суд с иском или заявлением о применении постановления о взыскании долга в упрощенном порядке (maksekäsu kiirmenetlus). При этом обязательно нужно прилагать усилия к тому, чтобы найти внесудебное решение проблемы. Но существует разумная граница, при пересечении которой следует безотлагательно принимать меры.

 

Постановление о взыскании долга (maksekäsu kiirmenetlus) отличается упрощенным и ускоренным производством, и предназначено для взыскания задолженностей на сумму до 6400 евро (включая проценты и пени). При подаче заявления о взыскании долга в упрощенном порядке необходимо уплатить государственную пошлину в размере 3% от суммы задолженности, при этом минимальный размер госпошлины составляет 45 евро.

 

При подаче cудебного иска минимальная сумма госпошлины составляет 75 евро. В этом случае судебное производство может занять больше времени по сравнению с постановлением о взыскании долга. В то же время, если ясно, что должник не намерен платить или если он собирается оспорить предложение суда об уплате долга, то разумно сразу же подать в суд обычный иск.

 

Если суд удовлетворил иск и обязал должника выплатить задолженность, но добровольной уплаты не происходит, то квартирное товарищество имеет право обратиться к судебному исполнителю, который инициирует принудительное востребование долга. В результате этого квартира должника может быть продана на аукционе в счет покрытия задолженности.

 

В случае, если член квартирного товарищества задолжал плату за хозяйственные расходы по меньшей мере за полгода и с момента установленного срока погашения задолженности прошло три месяца, то возможно инициировать принудительное отчуждение его квартиры. Решение об этом может принять общее собрание, назначив владельцу квартиры срок для добровольной продажи его собственности. Если по истечении срока этого не произойдет, то товарищество может обратиться в суд, представив решение общего собрания о принудительном отчуждении.

 

При обращении в суд следует обязательно посоветоваться с юристами, обратив особое внимание на счета за хозяйственные расходы – там не должно быть ничего, что можно было бы оспорить. В противном случае судебная тяжба может обернуться бессмысленной тратой времени и денег.

 

2. Должники квартирного товарищества и их данные – кому их можно передавать?

 

Одним из самых действенных средств воздействия в борьбе с долгами считают обнародование данных должника. В некоторых случаях применение этого метода может решить вопрос. Но при этом следует обращать внимание на то, кому и каким образом можно передавать данные должника.

 

Например, владельцам квартир своего квартирного товарищества можно сообщить как имя должника, так и сумму задолженности. Но третьим лицам эти данные передавать нельзя.

 

Важный нюанс – данные можно обнародовать только таким способом, который исключает возможность ознакомления с ними третьих лиц. По этой причине нельзя, например, вывешивать список должников квартирного товарищества на доску объявлений, даже в случае, если имена заменены номерами квартир.

 

Другое дело – интранет квартирного товарищества, доступ к которому имеют только его члены. Также данные могут быть опубликованы в протоколах общего собрания и заседания правления квартирного товарищества, также их можно обнародовать на счетах, посылаемых членам товарищества. Данные не имеющих отношения к задолженности людей нельзя передавать без их согласия никому – в том числе и членам товарищества.

 

Стоит учитывать, что член правления товарищества исполняет служебные обязанности. В ходе выполнения своих обязанностей в его руки может попасть довольно много информации о членах товарищества. Например, о месте работы, о семье, здоровье, религиозной принадлежности, политических убеждениях и т.д. Даже в случае, если все это стало известно не в ходе выполнения обязанностей члена правления, а как-либо иначе, все равно член правления не должен разглашать эти сведения.

 

При публикации данных, касающихся должника и его задолженности, проще всего исходить из того, что данные можно публиковать и передавать следующим образом:

  • только членам товарищества,
  • только имя должника, или номер его квартиры, размер и срок задолженности, а также, в случае необходимости, график выплат.

Выводы: всегда оценивайте, кому и какую информацию вы передаете, а также существует ли опасность, что доступ к этой информации получат третьи лица.

 

К задолженностям со стороны юридических лиц описанные ограничения на передачу и публикацию данных не относятся.

 

У вас возникло желание спросить о том, как можно решить проблему, возникшую в вашем квартирном товариществе? Свяжитесь с нами, и мы обсудим, какие действия было бы разумно предпринять в вашей ситуации.

Back To Top