Mida pidada silmas korteriühistu juhatuse või haldusfirma valimisel

 

See küsimus on enim aktuaalne:

• korteriomanike ühisustele, kellele riik kingib uuel aastal korteriühistu või kes ise on seda hetkel loomas.
• korteriühistutele, kus korteriomanikud ei ole tänase olukorraga rahul või ei ole enam soovijaid korteriühistu juhatuse kohustuste täitmiseks ja vastutuse kandmiseks.

Järgnevalt heidame pilgu viiele põhilisele võimalusele korteriühistu haldamiseks. Leiame nende tugevad ja nõrgad küljed ning mida valiku tegemisel silmas pidada.

 

Iga eelise ja puuduse juures selgub ka see, milliste tingimuste juures eelis ei ole eelis ja puudus ei ole puudus. Eesmärk on aidata teil jõuda lähemale teie olukorda arvestava ja teile sobiva tee valikuni.

 

Lepime aga esmalt kokku, millises tähenduses me mõisteid kasutame

 

1.  JUHATUS vastutab ja haldab

 

Selle täna enimlevinud mudeli puhul täidab juhatus ise kõiki haldusfunktsioone ning tehnohooldus- ja heakorratöid teevad juhatuse korraldatuna hooldusfirma ja teised töövõtjad.

 

Siinkohal on muidugi võimalik, et hooldustöödest osa tehakse ise, näiteks palgalise majahoidja abil või väiksemates majades korteriomanike endi poolt. Haldusfunktsioonidest seevastu, näiteks raamatupidamine ostetakse sisse, kuid lihtsuse mõttes me neid erisusi siinkohal ei arvesta.

 

Selle mudeli eeliseks on see, et korteriühistu juhtimist ja elamu korrashoidu asub korraldama enda maja inimene, kes on korteriomanikele teada ja tema esmane usalduskrediit seetõttu kõrge. Samuti on selle lahenduse korral korrashoiu korraldamine mõnel juhul halduskuludelt lühiajalises perspektiivis soodsam. Kogukulus ja pikaajalises vaates see võib, aga ei pruugi nii olla.

 

See lahendus on optimaalne ja mõistlik juhul, kui korteriühistu juhil on piisavalt teadmisi, oskusi, motivatsiooni ja aega korteriühistu juhtimise ja elamu korrashoiu korraldamisega tegeleda.

 

Kui aga nii ei ole, siis võib vaadata teisena või isegi kolmandana kirjeldatud mudeli poole.

 

Käsitletava mudeli põhiliseks puuduseks ja sellest tulenevateks ohtudeks ongi asjaolu, et enamasti on juhatuse liikmete jaoks korteriühistu juhtimine oma põhitegevusvaldkonna kõrval täiendav ja sellega mitteseotud tegevus.

 

Kinnisvara korrashoid ja korteriühistu juhtimine eeldavad aga hulgaliselt eriteadmisi, õigusaktide tundmist ja neist arusaamise oskusi.

 

Oma põhitöö ja pere kõrvalt ei ole tihtipeale aega ja teinekord ka motivatsiooni valdkonnale ja selle tundmaõppimisele pühenduda. Möödapääsmatu on ka olukord, kus juhatuse liige saab korteriühistu kulul koolitusi, õpib valdkonna  tundma ja seejärel lõpuks lahkub. Uue juhatuse liikme jaoks algab aga teekond otsast peale.

 

Seetõttu ei ole toimiva juhatuse korral tihe juhatuse liikmete väljavahetamine hea ega kuluefektiivne.

 

Korteriühistu juhatuse liikmete valimisel on mõistlik pöörata suurt tähelepanu valitava juhatuse asjatundlikkusele, et vähendada võimalusi nende poolt ühistule kulukateks kujunevate vigade tegemiseks.

 

See on saavutatav, kui valitud juhatus ja revidendid suhtuvad hoolsalt:

• finantsplaneerimisse
• renoveerimistööde planeerimisse pikemalt, kui 1 aasta – soovitatavalt 10-15 aasta perspektiivis
• renoveerimistööde läbimõeldud ja profesionaalsesse korraldamisse
• võlgnikelt võlgade õigeagsesse sissenõudmisesse
• sundvõõrandamise õigeaegsesse algatamisse
• vajalike kindlustuslepingute sõlmimisse ja nende kehtivuse jälgimisse

 

See mudel sobib korteriühistule väga hästi, kui selle juhatusse on võimalik valida vähemalt üks järgmistele tingimustele vastav inimene:

• kellel on piisavalt aega ja soovi ühistu juhtimise ja elamu korrashoiuga tegeleda
• kes on valmis ennast õiguse, korteriühistu juhtimise ja kinnisvara korrashoiu valdkondades iseseisvalt ja koolituste abil täiendama
• kellel on vähemalt üks lotletud kogemustest: inimeste või mõne valdkonna juhtimise kogemus, kinnisvara haldamise kogemus, head teadmised finantsjuhtimisest või korralduslikud oskused ja kogemused
• kelle varasem elulugu kinnitab tema usaldusväärsust
• kes on valmis oma kohustusi täitma mõistliku tasu eest, mis koos koolituskulude ja teiste juhatuse liikmete tasudega ei ületa professionaalse haldusfirma tasu sama töö ja vastutuse eest

 

2. JUHATUS vastutab ja HALDUSETTEVÕTE haldab

 

See mudel erineb eelmisest selle poolest, et seadustest tulenevate korteriühistu juhatuse kohustuste täitmise eest vastutab endiselt juhatus, kuid juhatuse ülesandeid täidab haldusfirma.

 

Hooldusteenuseid  haldusfirma antud mudeli puhul ise ei osuta, vaid korraldab nende hankimise vabaturult ja teostab järelevalvet nende täitmise üle.

 

Selline asjade korraldus on samuti üsna laialdaselt levinud. Kasutatav on ta ennekõike olukorras, kus asjatundlik juhatus on olemas, kuid selle liikmetel ei ole piisavalt aega ühistu juhtimise ja elamu haldamisega tegeleda või jääb puudu mõningatest spetsiifilistest teadmistest.

 

Haldusfirma kutseline kinnisvarahaldur teeb kogu töö ja on abiks erialateadmistega. Korteriomanikest juhatusel jääb üle vaid haldusfirma tegevust kontrollida ja kortariomanike enamuse soovidest lähtuvalt suunata.

 

Antud mudeli põhilisteks eelisteks on:

• juhatuse liikmete vabanev aeg
• paindlikkus nii haldusfirma, kui hooldusfirma valikul
• korteriühistu juhtimise ja haldamise professionaalsus (kutselise kinnisvarahalduri kasutamise korral)

 

Professionaalsus kinnisvara haldamisel on tagatud:

• kutselisele kinnisvarahaldurile esitatud kõrgendatud nõudmistega
• haldur on juba koolitatud ja läbib perioodiliselt täiendavaid koolitusi
• tegemist on kinnisvarahalduriga ja tema põhitööga, mistõttu saab ta sellele pühenduda
• nii halduril, kui ettevõttes on olemas kõik vajalikud oskused ja teadmised, sealhulgas juriidilised

 

Selle lahenduse kasuks räägib kulude kokkuhoid vähemalt järgneva arvelt:

• ei pea halduri koolituste eest tasuma
• suuremas osas jääb ära teistkordne juhatuse koolitamine, kui juhatus vahetub
• professionaalne korrashoiu pikaajaline planeerimine aitab vältida mahukaid üle jõu käivaid planeerimata kulutusi
• professionaalne renoveerimistööde korraldamine loob eeldused enneaegsete kulukate ümbertegemiste või sama asja taasrenoveerimiste vältimiseks

 

Puuduseks on juhatuse liikmetel lasuv vastutus olukorras, kus kõiki ülesandeid täidab tegelikkuses haldusettevõte. 

 

See mudel sobib väga hästi siis, kui korteriomanike hulgast leiduvad inimesed, kes on nõus kandma juhatuse vastutust, kuid neil ei ole piisavalt aega või teadmisi ja oskusi korteriühistu juhtimise ja elamu korrashoiu korraldamisega tegeleda.

 

See mudel sobib korteriühistule ka siis, kui ei leita ettevõtet, mis on nõus korteriühistu juhatuse asemele astuma või see lahendus korteriomanikele ei sobi.

 

3. HALDUSETTEVÕTE vastutab ja haldab

 

See mudel sarnaneb oma ülesehituselt esimesele mudelile. Erinevuseks on see, et korteriühistul puudub juhatus. Juhatuse asemel tegutseb ja korteriühistu kohustuste täitmise eest vastutab üldkoosoleku poolt valitud haldusettevõte. Juhatuse ülesandeid täidab kutseline kinnisvarahaldur.

 

Selle lahenduse korral esindab haldusfirma korteriühistu huve, saades tasu vaid haldusülesannete täitmise eest. Ülejäänud tööde teostamise ta aga korraldab ühistu nimel ja ühistu huvidest lähtuvalt.

 

Selline ülesannete jaotus tagab haldusfirma kasutamise korral parimal moel erapooletuse. Kahe järgmisena käsitletava mudeliga võrreldes, võibki selle mudeli selgeks eeliseks pidada huvide konflikti puudumist.

 

Eelistena võib haldusfirma õnnestunud valiku korral välja tuua ka kõik eelmises mudelis professionaalsuse ja pikas vaates kulude kokkuhoiuga seotud küljed.

 

Suurimateks puudusteks võivad osutuda kahtlused selle kohta, et kas korteriomanikele sobib konkreetne haldur, kelle ettevõte neile määrab ja kas ettevõte tegutseb ühistu huvide esindamisel korrektselt.

 

Esimese kahtluse maandab asjaolu, et kui ettevõte on huvitatud teenust osutama, siis teeb ta kõik endast oleneva, et lahendada halduri võimaliku mittesobivusega seotud küsimuse.

 

Ebakorrektse tegevuse riski maandamiseks tuleb üldkoosolekul määrata pädev revisjonikomisjon või revident, kes kontrollivad haldusfirma tegevuse korrektsust ja seadustele vastavust. Selle mudeli puhul ongi usaldusväärse haldusfirma valimise kõrval teiseks oluliseks küsimuseks majaelanike seast pädeva revidendi valimine.

 

Kõikidel nimetatud puhkudel on ebarahuldava koostöö puhul võimalik leping lõpetada ja valida kas teine ettevõte või korteriomanikest juhatus.

 

See mudel sobib korteriühistule, kui korteriomanikest ei leidu korteriühistu juhatusse valimiseks inimesi, kellel oleks piisavalt  teadmisi, oskusi ja aega korteriühistu juhtimise ja professionaalselt elamu korrashoiu korraldamisega tegeleda või motivatsiooni seda koostöös halduriga teha.

 

Vaatamata kõikidele selle mudeli tugevatele külgedele, on korteriühistu jaoks riskivabam ja korteriomanikele suuremat turvatunnet pakkuvamaks lahenduseks, valida esialgu majaelanike seast juhatus ja võtta abiks haldur või haldusfirma, kes täidab kõiki juhatuse ülesandeid (eelmisena käsitletud mudel).

 

Kui mõne aja jooksul sujub koostöö haldusfirmaga hästi ja on näha, et ta tegutseb korteriomanike huvidest ja enamuse soovidest lähtuvalt, siis võib kaaluda juhatuseta mudelile üleminekut. Enne seda, pigem mitte.

 

4. JUHATUS vastutab ning HALDUSETTEVÕTE haldab ja hooldab

 

Selle mudeli eripäraks on see, et sama ettevõte nii korraldab hooldust, kui ise teostab seda.

 

Tegemist on nõndanimetatud terviklahendusega ja see on võimalik, kuid erapoolikuse riski tõttu, tuleb suurt tähelepanu pöörata juhatusepoolsele asjatundlikule kontrollile haldusettevõtte tegevuse üle.

 

Seda ennekõike nende tööde maksumuse üle, mis ei ole lepingu sõlmimise ajal etteennustatavad ja ei sisaldu fikseeritud kuutasus. Nendeks töödeks on näiteks avariiremonttööd, väiksemad ja suuremad remonttööd ning renoveerimistööd. 

 

Eelnimetatud asjaolusid võibki pidada antud mudeli puhul suurimateks puudusteks. Ka ei pruugi olla võimalik vahetada hooldus- ja heakorratööde teostajat olukorras, kus haldusfunktsiooni täitmisega ollakse tegelikult rahul või teatud juhul ka vastupidi.

 

Võrreldes eelmise mudeliga, peetakse juhatuste poolt eeliseks mugavust kõiksugu tööde tegemisel, kuna ühekordsete projektide ja tööde jaoks ei ole tarvis oodata erinevaid pakkumisi ja nende võrdlemist.

 

See mudel võib sobida korteriühistule, kui juhatusse on võimalik valida vähemalt üks inimene, kes on nõus sümboolse tasu eest kandma korteriühistu juhatuse liikme vastutust ning on võimeline professionaalsel tasemel sõlmima halduslepingu ja järjepidevalt teostama järelevalvet selle täitmise üle.

 

5. HALDUSETTEVÕTE vastutab, haldab ja hooldab

 

Selle mudeli puhul on kontroll pea täielikult ühe isiku (ettevõtte) käes ja selle eeliseid on keeruline välja tuua.

 

Suurimaks ja põhiliseks puuduseks on asjaolu, et haldusfirma peab pidevalt tegutsema huvide konflikti olukorras ja sellest tulenevate ohtude realiseerumise risk on suur.

 

Eelneva mudeli puhul on olemas juhatus ja riskide maandamine läbi järelevalve on piisava asjatundlikkuse korral vähemalt võimalik. Antud olukorras aga juhatust ei ole. Kontrolli teostamine ja riskide maandamine läbi kord aastas kokkutuleva üldkoosoleku on aga raskendatud.

 

Parim lahendus Teie korteriühistu jaoks?

Kui leidub juhatusse valida inimene, kes vastab esimeses mudelis kirjeldatud tingimustele, siis on teie jaoks parimaks lahenduseks esimene mudel, kus:

• vastutab ja haldab juhatus,
• hooldab hooldusettevõte.

 

Kui korteriomanike hulgast leiduvad inimesed, kes on nõus kandma juhatuse vastutust, kuid neil ei ole piisavalt aega või teadmisi ja oskusi korteriühistu juhtimise ja elamu korrashoiu korraldamisega proffesionaalselt tegeleda, siis on teie jaoks lahenduseks teine mudel, kus:

• vastutab juhatus,
• haldab haldusettevõte,
• hooldab hooldusettevõte.

 

Kui korteriomanikest ei leidu korteriühistu juhatusse valimiseks inimesi, kellel oleks piisavalt  teadmisi, oskusi ja aega korteriühistu juhtimise ja elamu korrashoiu korraldamisega tegeleda või motivatsiooni seda koostöös halduriga teha, siis võib teie jaoks olla parimaks lahenduseks kolmas mudel, kus:

• vastutab ja haldab haldusfirma,
• hooldab hooldusettevõte.

 

JÄRELDUSED

Ülesannete ja vastutuse jagunemise võimalusi on veel. Näiteks korteriühistu poolt füüsilisest isikust kinnisvarahalduri palkamine.

Kõikvõimalikud peensused ja muud lahendused tulenevad aga nendest samadest käsitletud viiest põhilisest mudelist.

 

Nii korrashoiumudeli, kui iga haldus- või hooldusfunktsiooni konkreetse täitja valikul on mõistlik pöörata tähelepanu sellele, et tagatud oleks:

• ülesannete täitjate professionaalsus,
• huvide konflikti puudumine ülesannete ja kohustuste osapoolte vahelises jaotuses,
• korteriomanike järelevalve olemasolu haldusfunktsiooni täitja tegevuse üle (revidendi olemasolu),
• järjepidevus nii pikaajalises korrashoiu korraldamises, kui täitjate professionaalsuses.

 

Muus osas on aga iga korterelamu korteriomanike vaba valik otsustamaks, milline on nende jaoks sobivaim variant. Ühte universaalset kõikidele ühtemoodi sobivat valikut ei eksisteeri, kuna konkreetsed olud, võimalused ja ootused on korteriühistuti ja piirkonniti erinevad.

 

Oluline on ühe või teise korrashoiumudeli ja sealt tulenevate ülesannete täitjate valikul langetada teadlik otsus.