Kortermaja renoveerimisel planeeri vähemalt 10 aastat ette

Kortermajade renoveerimine on püsivalt aktuaalne: kui elamu elueaks on planeeritud mitmed kümned aastad, on suuremad tööd kinnisvara säilitamiseks paratamatud.

 

Kui ehitisel tervikuna on oma eluiga, on oma eluiga ka ehitise osadel ja ehitist teenindavatel kommunikatsioonidel, mis vajavad hooldust ning uuendus- või asendustöid.

 

Millal on aga õige aeg renoveerimise kavandamisega alustamiseks ja kuidas seda läbi viia?

 

Kui sõiduauto ja selle osade puhul on arusaadav ja loomulik, et auto tõrgeteta kasutamiseks on vajalik selle perioodiline hooldamine, vahel suuremad remondid ja osade asendamised, siis sama kehtib ka kinnisvara puhul.

 

Vajalikud hooldustööd ja suuremad uuendustööd on mõistlik planeerida mitmeteks aastateks ette, sest nii on võimalik hoida kinnisvara püsivalt korras ja ettenähtud kasutusotstarbele vastavana.

 

Kui Korteriomandi- ja korteriühistu seadus paneb korteriühistutele kohustuse koostada majanduskava igaks järgnevaks aastaks, on soovitatav lisaks teha vähemalt 10 aastaks ka eraldi majanduskava, kus on ära näidatud tulevased suuremad tööd.

 

Majanduskava ei pea sisaldama kortermaja renoveerimisel ainult fassaadi, torustiku, juhtmestiku ja katusekatte loomulikust vananemisest tingitud töid, vaid võib sisalda ka elukeskkonna meeldivamaks ja mugavamaks muutmise või energia kokkuhoiuga seotud töid.

 

Näidetena võib tuua eluruumide sisekliima parandamist, välisilme parandamist, täiendavate parkimiskohtade loomist, laste mänguväljaku või uue kõnnitee ehitamist jne. Kui olemasoleva säilitamine hoiab korterite hinda, siis täiendavad väärtused muudavad lisaks elukeskkonna paranemisele ka kinnisvara väärtust positiivses suunas.

 

Kui ühistul varasemalt pikaajalist planeerimist ja sellele tuginevat elamu, selle osade ja tehnosüsteemide hooldamist ja uuendamist tehtud ei ole, jõuab mingil hetkel paratamatult kätte olukord, kus võimalik on vaid ühekorraga teostatav tervikrenoveerimine.

 

Kui hoone on aga uuem või pärast eelmist renoveerimist ei ole asi veel nii kaugele jõudnud, on mõistlik pikaajalise renoveerimiskava ja vastava majanduskava koostamine päevakorda võtta.

 

Millest pikaajalise planeerimise või vahetu renoveerimise puhul alustada?

Hoone ja selle tehnosüsteemide tehnilise seisukorra kindlaks tegemiseks ning vajalike tegevuste, nende maksumuse, ajakava ja olulisusjärjestuse teadasaamiseks on mõistlik lasta erialaekspertidel teha elamu ehitustehnilise seisukorra ülevaatus ja hindamine või vajadusel põhjalikum uuring.

 

Kindlasti tuleb siinjuures küsida ekspertidelt vastavasisulist raportit ja majanduskava vähemalt 10. aastaks. Seejuures on energiaaudit nimetatud uuringu üheks kitsamaks osaks või sellele järgnevaks eraldi etapiks, mitte aga tehnilise seisukorra hindamise või uuringu asendajaks.

 

Uute ja ehitatavate elamute puhul peaks ehitaja lisaks muule ehitise dokumentatsioonile üle andma ka vajalikud kasutus- ja hooldusujuhendid, milles kajastuvad muuhulgas kasutatud materjalide (katusekate, fassaadikrohv) ja tehnosüsteemide eluead ja selle jooksul vajalikud hooldustööd.

 

Nimetatud informatsioon on kahjuks aga endiselt valdavalt puudu. Vajalik on see aga just elamu hooldusraamatu, hoolduskava ja pikaajalise majanduskava koostamiseks.

 

Juba ehitustehniliste renoveerimisvajaduste väljaselgitamise käigus on mõistlik läbi mõelda ka võimalikud elukeskkonna väärtust tõstvad soovid ja neist eksperdile teada anda.

 

Vajaduste ja soovide kaardistamise kõrval tasub kohe selgitada välja ka võimalikud finantseerimise allikad kortermaja renoveerimiseks.

 

Laenu võtmise vajaduse korral tuleb enne välja selgitada, milline laenukoormus korteriomanikele sobib. Kusjuures lisaks igakuise laenumakse tasumisele peaks maja remondifondi veel täiendavalt igakuiselt koguma summa, mille suurus on 15% laenumaksest.

 

Kui renoveerimine seisab ees mõne aasta pärast, võiks juba täna remondifondi igakuiselt laekuv summa olla vähemalt tulevase laenumakse suurune +15%.

 

Nimetatud suuruses remondifondi maksed aitavad nii koguda omafinantseeringu osa kui ka näitavad korteriühistule endale ja laenuvõtmisel ka pangale, kas võetavat laenu ollakse võimelised teenindama.

 

Siiski võib juhtuda, et kõiki vajalikke töid ja soove ei ole finantsiliselt võimalik ellu viia. Kaalukausile jõuavad ühelt poolt vajadused ja soovid ning teiselt poolt võimalused.

 

Otsustamisel tuleks silmas pidada, et kõige prioriteetsemal kohal on hoone tarindid, tehnosüsteemid ja sisekliima. Kuitahes säästlikult ka majandada, siis need asjad peavad elumajas esmajoones korras olema.

 

Valesti seatud prioriteetide ja planeerimise näitena võib tuua olukorra, kus olemasolev remondifond on täies mahus ära kasutatud trepikoja remondile (siseviimistluse uuendamisele) ja keldri uste vahetusele, kui samal ajal on üldelektrisüsteem kriitiliselt ohtlikus seisus ning vee- ja kanalisatsioonitorustik pea täielikult amortiseerunud.

 

Projekteerimisel tuleb olla täpne ja nõudlik

Kui teostamist vajavate tööde osas on kõik selge ja omanike toetus eeltööle olemas, saab alustada projekteerimisega, mille eelduseks on projekteerijale väga selgelt püstitatud lähteülesanne. Selle koostamisel võib ja on soovitatav kasutada tehnilist konsultanti.

 

Kui otsustate lähteülesande siiski ise koostada ja projekteerimistöö tellida, tuleb arvestada, et erinevad projektid ja projektiosad arvestaksid teineteisega nii tehniliselt kui ka erinevate tööde ja tööetappide osas. Samuti on oluline, et projektid oleksid piisavalt detailselt ja kajastaksid kõiki vajalikke töid ja materjale ning objekti eripärast või tellija soovidest tulenevaid üksikasju.

 

Tavalahendustest erinevatele lahendustele ja erisoovidele tasub pöörata pakkujate tähelepanu ka ehitushanke lähteülesandes. Seda isegi siis, kui need juba kajastuvad projektis.

 

Lisaks renoveerimisejärgselt soovitud tulemuse saavutamisele, aitab korralik projekt ja asjatundlikult koostatud lähteülesanne oluliselt kaasa renoveerimisprotsessi sujumisele ning hoiab ära tarbetud vaidlused ehitajaga lepinguga hõlmatud töömahtude üle.

 

Ehitaja valikul ei tohi ainukeseks kriteeriumiks olla odavaim hind. Tasub pühendada aega taustauuringuks, vaadata pakkujate poolt varem renoveeritud korterelamuid ja suhelda sealsete juhatuse liikmete või halduritega.

 

Lisaks Ehitusseadustikuga nõutud omanikujärelevalvele, mis tuleb tellida kvalifikatsiooninõuetele vastavalt isikult, tasub ehituse käigus hoida asjadel ka ise pilk peal ja teha enda teadmiste piires järelevalvet.

 

Projekti õnnestumisel mängivadki väga suurt rolli nii ehituse peatöövõtjapoolne väga hea juhtimine, omanikupoolne teadlik projektijuhtimine ja järelevalve ning kvalifitseeritud omanikujärelevalve hea töö.

 

Renoveerimisprotsessi koordineeriv juhatuse liige või haldur võiks ja peaks peatöövõtja projektijuhiga ja omanikujärelevalve teostajaga tihedalt kontaktis olema ning tööde teostamisel pilku peal hoidma.

Kortermaja renoveerimine on lõpetatud! Mis saab edasi?

Ka renoveerimise järgselt tuleb jätkata pikaajalise korrashoiu planeerimisega, et tagada kinnisvara säilimine, selle ühtlane seisukord ja korteriomanike finantskohustuste ühtlasem jaotus ajas.

 

Endiselt on oluline 5-10 aastaks majanduskava koostamine koos suuremate prognoositavate tööde äranäitamisega ka 10-20 aasta perspektiivis. Eriti oluline on see elamute puhul, kus renoveerimine on teostatud osaliselt.

 

See võimaldab vähendada riski, kus korraga on lühikese aja jooksul möödapääsmatult vajalik teha mitut suuremahulist tööd. Plaani ja pikaajalise majanduskava koostamisel tuleb arvesse võtta renoveeritud süsteemide suuremad hooldustööd ja nende eluiga ning samuti renoveerimise käigus tegemata jäänud tööd.

 

Kui osaline või terviklik renoveerimine on teostatud laenuga, võib peagi saabuda olukord, kus laen on veel tagasi maksmata, kuid möödapääsmatult vajavad tegemist renoveerimisel tegemata jäänud tööd, suuremad hooldustööd või mõningal juhul on lõppemas renoveerimise käigus uuendatud süsteemi või kasutatud materjali eluiga. Kui need tööd ei tule üllatusena, saab nendega aegsalt arvestada ja edukalt toime tulla.