Korteriühistu valitseja kohustused, määramine ja tagasikutsumine 

Meie praktikas näeme, et oodatust sagedamini tuleb korteriühistutes ette olukordi, kus olemasolev juhatus soovib erinevatel põhjustel tagasi astuda, kuid mitte keegi korteriomanikest ei soovi korteriühistu juhatusse kandideerida ega seda tööd teha.

Samal ajal on vähe selget informatsiooni ja teadlikkust selle kohta, mis on valitseja ja selle ülesanded, kohustused, õigused ning kuidas valitseja valida ja ebasobivuse korral tagasi kutsuda.

Sellest ajandatuna koostasime lühikese ülevaate valitseja ülesannetest, kohustustest, õigustest ning selle valimisest ja tagasikutsumisest.

Ülevaade keskendub nendele küsimustele, milles on meie kogemuse põhjal kõige rohkem infot puudu või teatud juhtudel liikvel ka eksitavat informatsiooni.

 

Korteriühistu juhatus või valitseja?

Meie seisukohal on korteriühistu jaoks elamu majandamiseks ja korteriühistu juhtimiseks parim lahendus oma maja inimesest asjatundlik juhatuse liige.

Alati ei ole see aga võimalik, kuna enda maja korteriomanikest ei leidu inimesi, kes sooviksid antud ülesandeid täita.

Põhilised põhjused on selleks, kas üks või mitu järgmistest asjaoludest: vaba aja puudumine, vajalike teadmiste ja kogemuse vähesus või puudumine, korteriomanikevahelised mitte just kõige paremad suhted või korteriomanike vaenulik suhtumine korteriühistu juhatusse.

Kui eelmises lõigus nimetatud või muudel põhjustel ei ole see võimalik, siis võib abiks olla korteriühistu juhtimiseks ja elamu majandamiseks valitseja valimine.

 

Kes on korteriühistu valitseja

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (link: https://www.riigiteataja.ee/akt/109102020005?leiaKehtiv) § 26 kohaselt võib korteriühistu juhatuse asemel korteriühistut juhtida ja esindada juriidiline isik.

See tähendab, et Korteriühistute registris on juhatuse liikmete asemel korteriühistu registrikaardile valitsejana sisse kantud juriidiline isik (firma).

Valitseja ei ole seaduse kohaselt juhatuse liige, vaid ainult täidab juhatuse ülesandeid, see tähendab, et esindab ja juhib ühistut.

Seega, kui korteriomanikud on korteriühistu juhtimiseks valinud valitseja, siis kehtiva seaduse kohaselt juhatuse liikmeid ei ole ega saa valitsejaga samaaegselt korteriühistu registrikaardil olla.

Sama on ka juriidiliste isikutega, mis tähendab, et korteriühistul võib samaaegselt olla ainult üks valitseja.

 

Korteriühistu valitseja kohustused ja õigused

Korteriühistu valitseja kohustused ja õigused on samad, mis korteriühistu juhatusel. Valitseja tegevusele kohaldatakse Korteriomandi- ja korteriühistuseaduses juhatuse kohta sätestatut.

See tähendab, et valitseja ülesanded ja pädevus on samad, mis korteriühistu juhatusel.

Seejuures tuleb silmas pidada, et nii nagu juhatuse liikme puhulgi, kehtib ka valitseja puhul ametiseisundi ja käsunduslepingu eraldamise põhimõte.

Lisaks valitseja valimisele tuleb valitsejaga sõlmida käsundusleping, kus on kirjas vastastikused õigused ja kohustused ning valitsejale makstava tasu suurus.

 

Korteriühistu valitseja määramine

Korteriühistu valitseja ametisse määramise pädevus on korteriomanike üldkoosolekul või ka kohtul.

Valitseja ametiaeg on tähtajaline, seadusjärgselt kuni kolm aastat.

Põhikirjaga võib seda pikendada kuni viie aastani.

Selleks, et valitseja valida, ei pea korteriühistu põhikirjas olema valitseja kohta käivaid sätteid.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt kohaldatakse valitseja suhtes korteriühistu juhatuse kohta seaduses sätestatut.

Sellest ja seaduse ülimuslikkusest tulenevalt saab valitseja valida ka siis, kui korteriühistu põhikiri sätestab, et korteriühistut juhib juhatus ja valitsejat mainitud ei ole.

 

Majahalduri määramine korteriühistu valitseja poolt

Kui korteriühistu juhtimiseks on valitud valitseja, siis on tema kohustus määrata üks füüsiline isik (majahaldur), kes täidab valitseja ülesandeid konkreetses korteriühistus.

Majahaldur on eelduslikult valitseja töötaja, kuid välistatud ei ole ka võimalus, et majahalduriks on valitseja juhatuse liige.

Mõlemal juhul peab tal olema kinnisvarahalduri või korterelamuhalduri kutse.

Üks isik võib olla samal ajal mitme korteriühistu majahaldur.

Valitseja peab majahalduri andmed korteriomanikele teatavaks tegema.

Majahalduri kontaktandmete all on silmas peetud tema töötelefoni, e-posti aadressi jmt, mitte tema isiklikke kontaktandmeid.

 

Majahalduri valimise võimalused

Korteriomanikel ei ole majahalduri määramisel otsest sõnaõigust ja nad ei saa teda ka ametist tagandada, aga kuna neil on see õigus valitseja suhtes, siis hoolitseb valitseja, kes soovib korteriomanikega kestvat suhet, ise selle eest, et majahalduri isik on korteriomanike enamusele vastuvõetav.

Kui valitseja ei täida majahalduri määramise kohustust või kui määratud isik kaotab oma kvalifikatsiooni, siis on  korteriomanikel õigus lisaks valitseja tagasikutsumisele erakorraliselt üles öelda ka temaga sõlmitud käsundusleping.

 

Korteriühistu valitseja tagasikutsumine

Kui korteriomanikud ei ole rahul valitseja tegevusega, siis toimub korteriühistu valitseja tagasikutsumine samal viisil ja alustel, kui korteriühistu juhatuse tagasikutsumine.

Valitseja tagasikutsumise pädevus on korteriomanike üldkoosolekul, kes kutsub valitseja tagasi kas korraliste valitseja või juhatuse valimise käigus või vajadusel varem, kutsudes korteriomanike üldkoosoleku erakorraliselt kokku.

Tuleb silmas pidada, et üldkoosolek võib juhatuse liikme või valitseja küll igal ajal tagasi kutsuda, st lõpetada tema ametiseisundi, kuid see ei lõpeta juhatuse liikme või valitsejaga sõlmitud käsunduslepingut.

See tähendab, et lisaks valitseja tagasikutsumisele, tuleb lõpetada ka valitsejaga sõlmitud leping, järgides lepingus kokkulepitud tingimusi (näiteks etteteatamise tähtaeg).

Sama kehtib ka vastupidises suhtes, st juhatuse liige või valitseja saab igal ajal oma „ameti maha panna“.