Создание квартирного товарищества. Подробная инструкция

 

• Новый закон. Обязательно ли создание квартирного товарищества?
• Создавать квартирное товарищество сейчас или позволить это сделать государству?
• Необходимые шаги в случае, если нет желания создавать квартирное товарищество до 2018 года
• Создание квартирного товарищества до вступления в силу нового закона
• Образцы документов для скачивания

 

Новый закон

1 января 2018 года вступит в силу принятый в 2014 году «Закон о квартирной собственности и квартирных товариществах». Он заменит два действующих сегодня закона: «Закон о квартирной собственности» и «Закон o квартирных товариществах». Таким образом, в одном законе будут урегулированы все правовые вопросы, связанные с квартирной собственностью.

 

Согласно новому закону, управление всеми жилыми домами будет производиться в форме отдельного юридического лица – квартирного товарищества. В тех многоквартирных домах, где по состоянию на начало 2018 года собственники квартир не создадут квартирного товарищества, оно будет создано государством.

 

В статье, опубликованной на сайте Министерства юстиции (на эстонском языке) в сжатой форме дается обзор того, для кого квартирное товарищество станет с нового года обязательным, а для кого нет.

 

Обратите внимание!
Для домов, в которых менее десяти квартир, данные рекомендации применимы только в тех случаях, если:

• владельцы квартир предварительно выбрали управляющего – в лице фирмы или физического лица (обычно из числа жителей своего дома)
• владельцы квартир не хотят использовать предоставленную им возможность управлять квартирным товариществом совместно (без правления).

 

Создавать квартирное товарищество сейчас или позволить это сделать государству?

Этот вопрос актуален для жителей многих домов, в которых создание квартирных товариществ с 1 января 2018 года станет обязательным. Оба варианта возможны и правильны.

 

Начиная с 2018 года квартирное товарищество – обязательная форма управления домом, но создавать товарищество сейчас не обязательно. Есть две возможности – создать квартирное товарищество в конце 2017 года, или дать создать его государству в начале 2018 года.

 

Однако в обоих случаях необходимо уже сейчас предпринять необходимые шаги для того, чтобы управление квартирным товариществом и обслуживание дома производилось согласно вашим предпочтениям и по вашему осознанному выбору.

 

В статье “Правление или управляющая фирма – что предпочесть?” вы найдете информацию о возможных моделях управления квартирным товариществом, а также рекомендации, которые помогут вам выбрать подходящий для вас вариант.

 

Поскольку до конца 2017 года остаются считанные месяцы, то для многих многоквартирных домов целесообразнее всего позволить государству создать квартирное товарищество.

 

Этот вариант наиболее подходит в следующих случаях:

• если среди жильцов имеются компетентные люди, которые согласны начиная с нового года взять управление квартирным товариществом на себя
• или если уже сегодня имеется управляющий или управляющая фирма с действующими полномочиями, которые согласны с нового года нести ответственность и выполнять обязанности правления квартирного товарищества
• и есть основание полагать, что в обоих случаях с этим вариантом согласно большинство владельцев квартир.

В следующей главе мы рассмотрим именно такой вариант решения и расскажем, что необходимо в этом случае делать.

 

Если же вы желаете создать квартирное товарищество уже в нынешнем году, то необходимые для этого шаги описаны в последней главе данной статьи.

 

Необходимые шаги в случае, если нет желания создавать квартирное товарищество до 2018 года

Если вы не желаете создавать квартирное товарищество в 2017 году, то оно будет автоматически создано государством в начале следующего года.

 

Созданным государством квартирным товариществом будет управлять:

• избранное вами правление или управляющий (физическое лицо или фирма)
• либо нынешний управляющий (физическое лицо или обслуживающая фирма)

Для того, что бы управление квартирным товариществом и обслуживание дома соответствовало вашим желаниям и нуждам, необходимо предпринять некоторые шаги.

В 2017 году

Управляющий имеется

• Проверьте, действуют ли полномочия нынешнего управляющего или обслуживающей фирмы
  так же проверьте, до какого времени действует заключённый с ним договор.

• Если вы довольны управляющим или обслуживающей фирмой,их полномочия действительны и они готовы продолжить деятельность в новом году вместо правления квартирного товарищества, то в этом году вам не нужно предпринимать никаких шагов. Если их полномочия недействительны, то следует провести общее собрание, чтобы вновь наделить управляющего полномочиями и заключить с ним договор поручения (käsundusleping). Во всех действиях, совершенных до конца 2017 года, следует исходить их действующих законов: Закона о квартирной собственности и Закона o квартирных товариществах.

• Если вы недовольны управляющим или обслуживающей фирмой, или если они не согласны продолжить деятельность в новом году вместо квартирного товарищества, то найдите нового управляющего, условия которого вам подходят. Управляющий должен согласиться взять на себя в новом году ответственность и выполнение обязанностей квартирного товарищества.

Управляющего нет

Если у вас нет управляющего, то следует созвать общее собрание и выбрать:

• в нынешнем году управляющего, являющегося физическим лицом (как правило, одного из владельцев квартир), или управляющую фирму
• или сразу в начале следующего года правление (в больших домах рекомендуется в составе не менее трех человек), либо управляющую фирму, которая готова начать деятельность вместо правления квартирного товарищества

Если вы выбрали управляющего в нынешнем году, то он продолжит деятельность и в новом году. Если управляющий является физическим лицом, то он считается членом правления квартирного товарищества. Если же речь идет об управляющей фирме, то она считается управляющим квартирным товариществом.

 

Подробнее о том, какой вариант предпочесть и какие факторы следует учитывать при совершении выбора, вы можете узнать из статьи: «Правление или управляющая фирма – что предпочесть?».

В 2018 году

Управляющий уже есть

В случае, если у вас имеется лицо, которое ранее выполняло обязанности управляющего, то проверьте соответствие его деятельности новому закону. Он должен:

 

• открыть банковский счет на имя квартирного товарищества
• перевести туда все средства со своего счета и в дальнейшем принимать плату и производить все выплаты только с этого счета
• заключить от имени товарищества все необходимые договоры (вода, электричество, отопление и т.д.)
• созвать общее собрание
• представить общему собранию отчет о выполнении хозяйственного плана 2017 года
• представить на утверждение общего собрания хозяйственный план на 2018 год
• если домом управляет фирма, то не позднее 30 июня она должна назначить профессионального управляющего недвижимостью, который будет заниматься вашим домом. Кроме того, фирма должна внести в регистр квартирных товариществ имя назначенного профессионального управляющего, а также данные о том, что в вашем доме вместо квартирного товарищества действует управляющая фирма
• или, если управляющий является физическим лицом, то до 30 июня он должен внести в регистр квартирных товариществ данные и документы, подтверждающие о внесении его в регистр в качестве члена правления квартирного товарищества

Управляющего не было

Если до 2018 года управляющий не был выбран, то сразу в начале года созовите общее собрание, на котором примите следующие решения:

 

• выберите правление квартирного товарищества или юридическое лицо, которое будет управлять домом (управляющую фирму)
• назначьте плату за управление (евро/квадратный метр) и установите принципы оплаты работы правления, или зарплату управляющему
• назначьте плату за обслуживание и установите размер платы в ремонтный фонд (евро/квадратный метр)
• установите размер резервного капитала (не менее 1/12 от суммы годовых хозяйственных расходов), определите, каким образом он будет распределен между членами товарищества и назначьте срок выплаты
• утвердите устав (делать это не обязательно)
• назначьте ревизора из числа жителей дома, или ревизионную комиссию (желательно)
• утвердите хозяйственную программу на 2018 год (подготовьте ее уже в конце 2017 года)
• дальше будет действовать уже избранное правление или управляющий – на основе законов и принятых вами решений

Создание квартирного товарищества до вступления в силу нового закона

Создайте состоящую из владельцев квартир инициативную группу. Выясните, кто из владельцев квартир согласны с созданием квартирного товарищества. Если больше половины владельцев квартир готовы создать товарищество, то начинайте подготовку к учредительному собранию.

 

Если у вас есть действующий договор с управляющим, то уясните для себя условия его прекращения, в том числе за какой срок нужно предупреждать о прекращении и т.д.

 

Подготовка к учредительному собранию:

 

• Составьте проект устава квартирного товарищества и согласуйте его друг с другом. При этом учтите вступающий в силу закон и позаботьтесь о том, чтобы устав ему не противоречил. Образец проекта устава, соответствующего действующим законам, вы можете скачать в конце данной статьи.
• Разошлите приглашения на собрание. Владельцы квартир должны получить приглашение вместе с проектом устава не позже, чем за 7 дней до собрания.
• В приглашении на собрание сообщите владельцам квартир о необходимости написание доверенности в случае, если кто-то хочет, но не может принять участие в собрании. Доверенность на имя другого лица владелец квартиры может составить в свободной форме, или используя бланк, образец которого можно найти в конце данной статьи.
• Собрание будет считаться способным принимать решения, если на месте будут присутствовать 50%+1 владельцев квартир, которым принадлежит более половины совместной собственности.
• Возьмите в крепостной книге (kinnisturaamat) данные владельцев (выписки из крепостной книги о принадлежности квартирной собственности).

 

Учредительное собрание:

 

• Обеспечьте письменную регистрацию при прибытии: имя, фамилия, номер квартиры, в случае участия на основе доверенности соответствующая отметка, а также имя и фамилия уполномоченного представителя, подпись. У участников собрания должен быть с собой документ, удостоверяющий личность. Доверенности и регистрационный бланк присоедините позже к протоколу
• Выберите ведущего собрания и протоколиста
• Обсудите по порядку все пункты повестки дня и примите все необходимые решения
• Примите решение о создании квартирного товарищества. За его создание должны проголосовать более половины (50%+1) владельцев квартир, которым через долевое участие принадлежит более половины дома и участка земли
• Выберите название для вашего квартирного товарищества, которое должно совпадать с адресом создаваемого товарищества, например: Korteriühistu Pääsukese pst 256, Tallinn
• Примите устав
• Выберите правление. Избираемые члены правления должны быть согласны со своим избранием. Образец письменного согласия можно скачать в конце статьи
• Выберите ревизионную комиссию, или ревизора
• Распределите учредительные расходы, установив одноразовую плату за вступление и срок ее внесения
• Установите размер долевого капитала (не меньше 1/12 от годовых хозяйственных расходов), который формируется из выплат членов товарищества, и назначьте срок их внесения. Речь идет об одноразовой плате, которая останется на счету товарищества
• Составьте список членов квартирного товарищества, который должен включать имена владельцев квартир, дату вступления в товарищество, личный код (в случае отсутствия эстонского личного кода – число, месяц и год рождения), номер квартиры, размер общей площади, чило голосов, принадлежащих члену товарищества, размер его платы и срок ее внесения

 

Ведение протокола:

 

• все вышеназванные решения, в том числе сроки выплат, необходимо внести в протокол учредительного собрания (образец можно скачать в конце статьи)
• протокол учредительного собрания должны подписать ведущий собрания и его протоколист

Внесение квартирного товарищества в регистр:

Представьте в отдел регистров суда по месту вашего жительства, а точнее в регистр некоммерческих объединений и целевых фондов заявление с приложенными к нему необходимыми документами. Это можно сделать двумя способами:

 

1. Через портал предпринимателя Коммерческого регистра. У всех членов правления должна быть возможность дигитальной подписи. Если вы не можете самостоятельно решить какие-то юридические вопросы, или желаете получить помощь в создании квартирного товарищества, то обратитесь к нам.

2. Следует записаться к нотариусу. Вам сообщат, какие документы необходимо взять с собой. В условленное время у нотариуса должны собраться все члены правления с документами, удостоверяющими личность.

К заявлению следует приложить:

 

• протокол учредительного собрания
• список членов квартирного товарищества
• выписку о внесении записи в крепостную книгу о принадлежности квартирной собственности
• устав квартирного товарищества, подписанный членами-учредителями квартирного товарищества
• нотариально заверенные образцы подписей членов правления, за исключением дигитальной подписи
• имена членов правления квартирного товарищества и их личные коды
• данные о средствах связи членов правления
• справка об уплате госпошлины
• заявление о внесении в регистр подписывают все члены правления

Подробные требования к представляемым документам вы можете найти на сайте Министерства юстиции (на эстонском языке).

 

После внесения квартирного товарищества в регистр нужно открыть счет в банке и сообщить номер счета владельцам квартир, чтобы они могли произвести выплаты, о которых было условлено при создании товарищества.

Образцы необходимых документов для скачивания (на эст. яз.)

Регистрационный лист
Доверенность
Протокол собрания собственников квартир
Устав квартирного товарищества
Список владельцев
Средства связи