Kortermajade renoveerimine on püsivalt aktuaalne: kui elamu elueaks on planeeritud mitmed kümned aastad, on suuremad tööd kinnisvara säilitamiseks paratamatud.

 

Kui ehitisel tervikuna on oma eluiga, on oma eluiga ka ehitise osadel ja ehitist teenindavatel kommunikatsioonidel, mis vajavad hooldust ning uuendus- või asendustöid.

 

Millal on aga õige aeg renoveerimise kavandamisega alustamiseks ja kuidas seda läbi viia?

 

Kui sõiduauto ja selle osade puhul on arusaadav ja loomulik, et auto tõrgeteta kasutamiseks on vajalik selle perioodiline hooldamine, vahel suuremad remondid ja osade asendamised, siis sama kehtib ka kinnisvara puhul.

 

Vajalikud hooldustööd ja suuremad uuendustööd on mõistlik planeerida mitmeteks aastateks ette, sest nii on võimalik hoida kinnisvara püsivalt korras ja ettenähtud kasutusotstarbele vastavana.

 

Kui Korteriomandi- ja korteriühistu seadus paneb korteriühistutele kohustuse koostada majanduskava igaks järgnevaks aastaks, on soovitatav lisaks teha vähemalt 10 aastaks ka eraldi majanduskava, kus on ära näidatud tulevased suuremad tööd.

 

Majanduskava ei pea sisaldama kortermaja renoveerimisel ainult fassaadi, torustiku, juhtmestiku ja katusekatte loomulikust vananemisest tingitud töid, vaid võib sisalda ka elukeskkonna meeldivamaks ja mugavamaks muutmise või energia kokkuhoiuga seotud töid.

 

Näidetena võib tuua eluruumide sisekliima parandamist, välisilme parandamist, täiendavate parkimiskohtade loomist, laste mänguväljaku või uue kõnnitee ehitamist jne. Kui olemasoleva säilitamine hoiab korterite hinda, siis täiendavad väärtused muudavad lisaks elukeskkonna paranemisele ka kinnisvara väärtust positiivses suunas.

 

Kui ühistul varasemalt pikaajalist planeerimist ja sellele tuginevat elamu, selle osade ja tehnosüsteemide hooldamist ja uuendamist tehtud ei ole, jõuab mingil hetkel paratamatult kätte olukord, kus võimalik on vaid ühekorraga teostatav tervikrenoveerimine.

 

Kui hoone on aga uuem või pärast eelmist renoveerimist ei ole asi veel nii kaugele jõudnud, on mõistlik pikaajalise renoveerimiskava ja vastava majanduskava koostamine päevakorda võtta.

 

Millest pikaajalise planeerimise või vahetu renoveerimise puhul alustada?

Hoone ja selle tehnosüsteemide tehnilise seisukorra kindlaks tegemiseks ning vajalike tegevuste, nende maksumuse, ajakava ja olulisusjärjestuse teadasaamiseks on mõistlik lasta erialaekspertidel teha elamu ehitustehnilise seisukorra ülevaatus ja hindamine või vajadusel põhjalikum uuring.

 

Kindlasti tuleb siinjuures küsida ekspertidelt vastavasisulist raportit ja majanduskava vähemalt 10. aastaks. Seejuures on energiaaudit nimetatud uuringu üheks kitsamaks osaks või sellele järgnevaks eraldi etapiks, mitte aga tehnilise seisukorra hindamise või uuringu asendajaks.

 

Uute ja ehitatavate elamute puhul peaks ehitaja lisaks muule ehitise dokumentatsioonile üle andma ka vajalikud kasutus- ja hooldusujuhendid, milles kajastuvad muuhulgas kasutatud materjalide (katusekate, fassaadikrohv) ja tehnosüsteemide eluead ja selle jooksul vajalikud hooldustööd.

 

Nimetatud informatsioon on kahjuks aga endiselt valdavalt puudu. Vajalik on see aga just elamu hooldusraamatu, hoolduskava ja pikaajalise majanduskava koostamiseks.

 

Juba ehitustehniliste renoveerimisvajaduste väljaselgitamise käigus on mõistlik läbi mõelda ka võimalikud elukeskkonna väärtust tõstvad soovid ja neist eksperdile teada anda.

 

Vajaduste ja soovide kaardistamise kõrval tasub kohe selgitada välja ka võimalikud finantseerimise allikad kortermaja renoveerimiseks.

 

Laenu võtmise vajaduse korral tuleb enne välja selgitada, milline laenukoormus korteriomanikele sobib. Kusjuures lisaks igakuise laenumakse tasumisele peaks maja remondifondi veel täiendavalt igakuiselt koguma summa, mille suurus on 15% laenumaksest.

 

Kui renoveerimine seisab ees mõne aasta pärast, võiks juba täna remondifondi igakuiselt laekuv summa olla vähemalt tulevase laenumakse suurune +15%.

 

Nimetatud suuruses remondifondi maksed aitavad nii koguda omafinantseeringu osa kui ka näitavad korteriühistule endale ja laenuvõtmisel ka pangale, kas võetavat laenu ollakse võimelised teenindama.

 

Siiski võib juhtuda, et kõiki vajalikke töid ja soove ei ole finantsiliselt võimalik ellu viia. Kaalukausile jõuavad ühelt poolt vajadused ja soovid ning teiselt poolt võimalused.

 

Otsustamisel tuleks silmas pidada, et kõige prioriteetsemal kohal on hoone tarindid, tehnosüsteemid ja sisekliima. Kuitahes säästlikult ka majandada, siis need asjad peavad elumajas esmajoones korras olema.

 

Valesti seatud prioriteetide ja planeerimise näitena võib tuua olukorra, kus olemasolev remondifond on täies mahus ära kasutatud trepikoja remondile (siseviimistluse uuendamisele) ja keldri uste vahetusele, kui samal ajal on üldelektrisüsteem kriitiliselt ohtlikus seisus ning vee- ja kanalisatsioonitorustik pea täielikult amortiseerunud.

 

Projekteerimisel tuleb olla täpne ja nõudlik

Kui teostamist vajavate tööde osas on kõik selge ja omanike toetus eeltööle olemas, saab alustada projekteerimisega, mille eelduseks on projekteerijale väga selgelt püstitatud lähteülesanne. Selle koostamisel võib ja on soovitatav kasutada tehnilist konsultanti.

 

Kui otsustate lähteülesande siiski ise koostada ja projekteerimistöö tellida, tuleb arvestada, et erinevad projektid ja projektiosad arvestaksid teineteisega nii tehniliselt kui ka erinevate tööde ja tööetappide osas. Samuti on oluline, et projektid oleksid piisavalt detailselt ja kajastaksid kõiki vajalikke töid ja materjale ning objekti eripärast või tellija soovidest tulenevaid üksikasju.

 

Tavalahendustest erinevatele lahendustele ja erisoovidele tasub pöörata pakkujate tähelepanu ka ehitushanke lähteülesandes. Seda isegi siis, kui need juba kajastuvad projektis.

 

Lisaks renoveerimisejärgselt soovitud tulemuse saavutamisele, aitab korralik projekt ja asjatundlikult koostatud lähteülesanne oluliselt kaasa renoveerimisprotsessi sujumisele ning hoiab ära tarbetud vaidlused ehitajaga lepinguga hõlmatud töömahtude üle.

 

Ehitaja valikul ei tohi ainukeseks kriteeriumiks olla odavaim hind. Tasub pühendada aega taustauuringuks, vaadata pakkujate poolt varem renoveeritud korterelamuid ja suhelda sealsete juhatuse liikmete või halduritega.

 

Lisaks Ehitusseadustikuga nõutud omanikujärelevalvele, mis tuleb tellida kvalifikatsiooninõuetele vastavalt isikult, tasub ehituse käigus hoida asjadel ka ise pilk peal ja teha enda teadmiste piires järelevalvet.

 

Projekti õnnestumisel mängivadki väga suurt rolli nii ehituse peatöövõtjapoolne väga hea juhtimine, omanikupoolne teadlik projektijuhtimine ja järelevalve ning kvalifitseeritud omanikujärelevalve hea töö.

 

Renoveerimisprotsessi koordineeriv juhatuse liige või haldur võiks ja peaks peatöövõtja projektijuhiga ja omanikujärelevalve teostajaga tihedalt kontaktis olema ning tööde teostamisel pilku peal hoidma.

Kortermaja renoveerimine on lõpetatud! Mis saab edasi?

Ka renoveerimise järgselt tuleb jätkata pikaajalise korrashoiu planeerimisega, et tagada kinnisvara säilimine, selle ühtlane seisukord ja korteriomanike finantskohustuste ühtlasem jaotus ajas.

 

Endiselt on oluline 5-10 aastaks majanduskava koostamine koos suuremate prognoositavate tööde äranäitamisega ka 10-20 aasta perspektiivis. Eriti oluline on see elamute puhul, kus renoveerimine on teostatud osaliselt.

 

See võimaldab vähendada riski, kus korraga on lühikese aja jooksul möödapääsmatult vajalik teha mitut suuremahulist tööd. Plaani ja pikaajalise majanduskava koostamisel tuleb arvesse võtta renoveeritud süsteemide suuremad hooldustööd ja nende eluiga ning samuti renoveerimise käigus tegemata jäänud tööd.

 

Kui osaline või terviklik renoveerimine on teostatud laenuga, võib peagi saabuda olukord, kus laen on veel tagasi maksmata, kuid möödapääsmatult vajavad tegemist renoveerimisel tegemata jäänud tööd, suuremad hooldustööd või mõningal juhul on lõppemas renoveerimise käigus uuendatud süsteemi või kasutatud materjali eluiga. Kui need tööd ei tule üllatusena, saab nendega aegsalt arvestada ja edukalt toime tulla.

Käes on 2018. aasta ja Korteriühistu register on hakanud tööle. Suuremale osale varem olemas olnud korteriühistutele on Korteriühistu registris uus registrikaart juba avatud.

 

Korteriühistud loob riik kõikidele elamutele, milles on kaks või enam korteriomandit. Ka nendele, kus varem korteriühistut ei olnud. Registrite ja Infosüsteemide Keskuse sõnul kantakse riigi poolt loodavad korteriühistud registrisse etapiliselt.

 

Kui te olete kuni 10 korteriga elamu korteriomanikena otsustanud tegutseda juhatusega, siis toimub korteriühistu juhtimine ja elamu haldamine nii, nagu suuremates majades. Reeglid on Korteriomandi- ja Korteriühistuseaduses detailselt kirjeldatud ja võrdlemisi selged. Sellisele esindamis- ja haldamisviisile kuulub ka artikli autori poolehoid.

 

Viimased kuud on aga näidanud, et paljude väiksemate majade korteriomanikud soovivad siiski juhatust mitte valida ja pidada kassapõhist raamatupidamist, mis ei nõua majandusaasta aruande koostamist ja registrile esitamist. Selliselt juhul esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt, mis tähendab, et nad saavad tehinguid teha ainult koos.

 

Seadus on kuni 10 korteriga elamutele sellise erandi ja võimaluse tõepoolest andnud. Nimetatud võimalus kehtib ka enne 01.01.2018 asutatud korteriühistutele ning järgnevalt kirjeldatud tegevuskava saab soovi korral rakendada ka nende puhul.

 

Kuidas siis ümber käia vastsündinud korteriühistuga vanuses 0 kuni 1, kui seda soovitakse esindada ühiselt (juhatust valimata)

Esmalt vaadake tähelepanelikult üle kõik kirjeldatud tegevused, kõrvutage need enda korteriühistuga ja otsige välja need, mis kajastavad teie olukorda. Seejärel viige teid puudutavad vajalikud tegevused ellu.

 

Nii võib selguda, et mõne kahe-kolme korteriga elamu puhul vajavad esmalt vähese vaevaga rakendamist vaid esimene, teine ja viies samm. Samas, on küllalt kuni 10 korteriga korteriühistuid, kus rakendamist vajavad kõik seitse tegevust.

1. Otsige enda korteriühistu Korteriühisturegistrist üles, et teaksite, mis on selle nimi ja registrikood

   Selleks sisestage e-äriregistris lihtotsingusse kinnistu aadressi osa (näiteks tänava nimi ja maja number). Kui aadressi osa on sisestatud korrektselt, kuid otsing tulemusi ei anna, siis ei pruugi riik olla jõudnud teie korteriühistule registrikaarti veel avada.

    

   Proovige hiljemalt jaanuari lõpus uuesti ja kui siis ka ei leia, siis julgustan helistama Registrite ja Infosüsteemide Keskuse infonumbrile ja uurima, kas teie korteriühistu on registrisse kantud.

2. Veenduge, et teil ei ole varasemalt määratud valitsejat

   Varem ühisuse valitsejana tegutsenud isikul on kehtivate volituste korral kohustus asuda korteriühistu valitsejaks (juriidilise isiku puhul) või juhatuse liikmeks (füüsilise isiku puhul).

    

   Kui selline isik on olemas, siis otsustage üldkoosolekul tema tagasikutsumine. Lepingu olemasolu korral, arvestage etteteatamistähtaja ja lepingu lõpetamise tingimustega.

3. Kutsuge kokku üldkoosolek, millel võtke vastu otsused:

   • esindada korteriühistut ühiselt;
   • kutsuda olemasolev valitseja või juhatuse liige tagasi (nende olemasolul);
   • kinnitada majanduskava, mis valmistage eelnevalt ette;
   • kehtestada reeglid, millised on volitatava õigused korteriühistut esindada, milline on aruandluse kord ja kontrollmehhanism (soovitatav, kui otsustate kasutada volitamist);
   • muuta põhikirja, et korteriühistu juhtimist ja raamatupidamist puudutavad sätted oleks uue olukorraga kooskõlas (enne 01.01.2018 loodud korteriühistute puhul).

4. Volitage notariaalselt 1 kuni 2 korteriomanikku korteriühistut kõikides toimingutes esindama (vajadusel)

   Volitamine on väljapääsuks juhul, kui ühine esindamine võib osutuda keeruliseks ja juhatust valida ikkagi ei soovita. See annab võimaluse minna kõigil üheskoos vaid notarisse.

    

   Edasi saab toiminguid teha juba volitatu ise. Näiteks avada ühistule pangaarve, sõlmida ühistu nimel tarbimis-, hooldus- ja heakorrateenuse lepinguid, esindada korteriühistut riigi- või kohaliku omavalitsuse asutustes jne

5. Avage korteriühistule pangas arveldusarve (kui seda ei ole)

6. Sõlmige kindlustuslepingud (soovitatav):

   • kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuv kahjukindlustusleping;
   • korteriühistu vastutuskindlustus.

7. Võtke maja seniselt valitsejalt või korteriühistu juhatuse liikmelt üle, edastades talle vastava nõude

   Kui tegemist on vastloodud korteriühistuga, mida haldas valitseja, siis on senine valitseja kohustatud teile üle andma kogu tema valduses oleva dokumentatsiooni kinnistu, elamu ja selle tehnosüsteemide kohta.

    

   Samuti elamu haldamist ja majandamist puudutava dokumentatsiooni ning kandma korteriühistu arvele elamu remondiks kogutud kasutamata rahalised vahendid.

    

   Dokumentide ning elamu haldamise ja majandamise üleandmise kohta vormistavad üleandja ja vastuvõtja elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise akti.

    

   Üleandmisakti tuleb kindlasti märkida kõik üleantavad dokumendid ning kogu valitsemise aja jooksul elamu remondiks laekunud vahendid, remondiks kasutatud vahendid ja nende jääk.

 

---

 

Riik on loonud Teie majale korteriühistu, kuid Te ei tea kuidas ja millest alustada?

Pöörduge meie poole ja teeme korteriühistu tegevuse alustamise Teie jaoks lihtsaks:

• Individuaalse põhikirjaprojekti koostamine
• Majanduskava koostamine
• Üldkoosoleku ettevalmistamine, kokkukutsumine ning soovi korral läbiviimine ja dokumenteerimine
• Juhendamine ja abi juhatuse liikmete ja põhikirja  Korteriühistutse registrisse kandmisel
• Konsultatsioonid kõikides korteriühistu juhtimist ja majandamist puudutavates küsimustes

---

 

Korteriühistu loomine. Üksikasjalikud juhised (Arhiivis. Artikkel on avaldatud 30.09.2017)

• Uus seadus. Kas korteriühistu moodustamine on kohustuslik?
• Kas luua korteriühistu praegu või lasta riigil luua?
• Vajalikud tegevused, kui te ei soovi korteriühistut praegu luua
• Korteriühistu loomine enne uue seaduse jõustumist
• Dokumentide näidised allalaadimiseks

 

Uus seadus

2018. aasta 1. jaanuaril jõustub 2014. aastal vastu võetud korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Sellega asendatakse kaks praegu kehtivat seadust (korteriomandiseadus ja korteriühistuseadus) ühe seadusega, milles on reguleeritud kõik korteriomandiga seotud õigussuhted.

 

Uue seaduse kohaselt hakkab kõigi korteriomandite majandamine toimuma iseseisva juriidilise isiku (korteriühistu) vormis. Olemasolevatele korteriomanditele, mille majandamine toimub uue seaduse jõustumiseni korteriomanike ühisuse vormis, loob riik ise korteriühistu.

 

Justiitsministeeriumi kodulehe artiklis on lühidalt ja ülevaatlikult kirjeldatud,  kellele muutub alates uuest aastast korteriühistu kohustuslikuks ja kellele mitte.

 

Pange tähele!
Kuni 10 korteriga elamute puhul kehtivad soovitused kirjeldatud kujul vaid sellisel juhul, kui korteriomanikud on varasemalt:

• valinud valitseja – ettevõtte või füüsilise isiku (reeglina enda maja elanike seast)
• ja ei soovi kasutada neile antud võimalust
  esindada ja majandada korteriühistut ühiselt (ilma juhatuseta).

 

Kas luua korteriühistu praegu või lasta seda teha riigil?

Küsimus on üles kerkinud väga paljudel korteriomanikel, kelle majas muutub alates 01.01.2018 korteriühistu kohustuslikuks. Mõlemad variandid on võimalikud ja õiged.

 

2018. aastast on korteriühistu kohustuslik, kuid korterühistu moodustamine kohe nüüd, ei ole kohustuslik. Korteriühistu võib luua nii 2017. aasta lõpus, kui lasta seda 2018. aasta alguses riigil teha.

 

Küll on aga mõlemal juhul juba praegu tarvis vajalikud tegevused ette võtta, et tulevase ühistu juhtimine ja majandamine toimuks Teile sobival viisil ja teadlikul valikul.

 

Sellest, millised korteriühistu haldamise mudelid ja võimalused on olemas ja mida Teile sobiva mudeli valiku puhul silmas pidada, saate lähemalt teada artiklist: “Mida pidada silmas korteriühistu juhatuse või haldusfirma valimisel?”

 

Kuivõrd 2017. aasta lõpuni jäänud vaid loetud kuud, siis võib paljudele kortermajadele olla otstarbekam lasta korteriühistu luua riigil.

 

Selle lahenduse kaalumine tuleb kõne alla eelkõige nendel puhkudel, kui:

• on olemas asjatundlikud inimesed, kes on nõus korteriühistut uuest aastast juhtima hakkama
• või on praegu olemas kehtivate volitustega füüsilisest või juriidilisest isikust valitseja, kes on nõus uuest aastast korteriühistu juhatuse vastutust kandma ja kohustusi täitma
• ning mõlema variandi korral on eeldust arvata, et see lahendus korteriomanike enamusele sobib

Kuidas selle lahenduse korral toimida, tuleb juttu järgmises peatükis.

 

Kui te soovite asutada korteriühistu juba sellel aastal, siis vajalikud sammud on kirjeldatud artikli viimases peatükis.

 

Vajalikud tegevused, kui korteriühistut ei soovita luua enne 2018. aastat

Kui korteriühistut ei soovita asutada 2017. aastal, siis tekib see järgmise aasta alguses automaatselt.

 

Riigi loodud korteriühistut asub juhtima kas:

• teie valitud juhatus või valitseja
• või hetkel ametis olev valitseja

Et korteriühistu juhtimine ja majandamine toimuks vastavalt teie soovile ja vajadustele, on mõistlik võtta ette järgnevalt kirjeldatud sammud.

2017. aasta

Valitseja on olemas

• Kontrollige olemasoleva valitseja volituste kehtivust.
  Samuti kontrollige temaga sõlmitud lepingu kehtivuse tähtaega.

• Kui te olete rahul olemasoleva valitsejaga ja tema volitused on kehtivad ja ta on nõus korteriühistu juhatuse asemel ka alates uuest aastast tegutsema, siis ei pea te sellel aastal rohkem midagi tegema.Kui tema volitused ei kehti, siis viige läbi üldkoosolek, valige uuesti sama valitseja, andke talle volitused ja sõlmige temaga käsundusleping. 2017. aasta lõpuni järgige oma tegevuses kehtivas Korteriomandiseaduses ja Mittetulundusühingute seaduses sätestatut.

• Kui te ei ole praeguse valitsejaga rahul või ta ei soovi juhatuse asemel uuest aastast jätkata, siis leidke uus, kelle pakkumine teile sobib. Valitseja peab olema nõus ka korteriühistu juhatuse asemel alates uuest aastast tegutsema hakkama.

Valitsejat ei ole

Kui teil ei ole valitsejat, siis kutsuge kokku üldkoosolek ja valige:

• kas sellel aastal füüsilisest isikust valitseja (reeglina üks korteriomanikest) või juriidilisest isikust valitseja (haldusfirma)
• või kohe järgmise aasta alguses kas juhatus (suuremates majades soovitatavalt alates 3 liikmest) või juriidilisest isikust valitseja, kes on nõus ja asub tegutsema korteriühistu juhatuse asemel

Kui olete sellel aastal valinud ja ametisse nimetanud valitseja,  siis jätkab ta tegevust ka uuel aastal. Kui valitseja on füüsiline isik, loetakse ta korteriühistu juhatuse liikmeks. Kui valitsejaks on juriidiline isik, siis loetakse ta korteriühistu valitsejaks.

 

Kumb neist teie elamu puhul valida ja mida silmas pidada, selle kohta saate lähemalt uurida artiklist: “Mida pidada silmas korteriühistu juhatuse või haldusfirma valimisel?”

2018. aasta

Valitseja oli olemas

Varasemalt valitsejana tegutsenud isiku puhul kontrollige tema tegutsemise vastavust uuele seadusele:

 

• avab korteriühistule arveldusarve
• kannab sinna enda arvelt kõik korteriomanike rahalised vahendid ja edaspidi võtab vastu makseid ja tasub tehtud tööde eest ainult sellelt arvelt
• sõlmib ühistu nimel kõik vajalikud lepingud (vesi, elekter, küte jm)
• kutsub kokku üldkoosoleku
• esitab üldkoosolekule 2017. aasta majanduskava täitmise arunade
• esitab üldkoosolekule kinnitamiseks 2018. aasta majanduskava
• juriidilisest isikust valitseja määrab hiljemalt 30. juuniks teie majaga tegelemiseks kinnisvarahalduri kutset omava halduri, esitab korteriühistute registrile ühistule kinnitatud kutselise halduri nime ja andmed selle kohta, et teie korteriühistu juhatuse asemel tegutseb valitsejana tema (ettevõte)
• või varem valitsejana tegutsenud füüsiline isik esitab hiljemalt 30. juuniks korteriühistute registrile andmed ja dokumendid enda korteriühistu juhatuse liikmena registrisse kandmiseks
• jne

Valitsejat ei olnud

Kui enne 2018. aastat ei ole valitsejat valitud, siis kutsuge kohe aasta alguses kokku üldkoosolek, kus:

 

• valige korteriühistu juhatus või juriidilisest isikust valitseja (haldusfirma)
• määrake haldustasu suurus (eurot ruutmeetri kohta) ning juhatuse tasustamise reeglid või kinnitage valitseja tasu
• määrake ka hooldustasu ja remondifondi maksete suurus (eurot ruutmeetri kohta)
• määrake reservkapitali suurus (vähemalt 1/12 aasta majandamiskulude suuruses), selle jagunemine ühistu liikmete vahel ja tasumise tähtaeg
• kinnitage põhikiri (ei ole kohustuslik)
• määrake oma maja elanike seast revident või revisjonikomisjon (soovitatav)
• kinnitage 2018. aasta majanduskava (valmistage see ette juba 2017. aasta lõpus)
• edasi tegutseb juba valitud juhatus või valitseja vastavalt seadusele ja teie poolt vastuvõetud otsustele

Korteriühistu loomine enne uue seaduse jõustumist

Moodustage korteriomanikest koosnev initsiatiivgrupp. Selgitage koos välja, kui suur osa korteriomanikest on valmis korteriühistut moodustama. Kui neid on rohkem kui pooled, siis hakake ettevalmistama asutamiskoosolekut.

 

Kui Teil on kehtiv leping valitsejaga, siis pöörake tähelepanu sellele, millised lepingu lõpetamise tingimused ja etteteatamise tähtaeg on teil olemasoleva valitsejaga sõlmitud lepingus kokku lepitud.

 

Asutamiskoosoleku ettevalmistamine:

 

• Koostage korteriühistu põhikirja projekt ja kooskõlastage see omavahel. Arvestage ka juba uut jõustuvat seadust ja vaadake, et põhikiri sellega vastuolus ei oleks. Hetkel kehtiva seadusega kooskõlas oleva põhikirja projekti näidise saad alla laadida artikli lõpust.
• Saatke laiali koosoleku kutsed. Kutse koos põhikirja projektiga ja päevakorraga peab olema korteriomanikul käes vähemalt 7 päeva enne koosoleku toimumist.
• Teavitage koosolekukutses korteriomanikke volitamise vajalikkusest juhul, kui keegi soovib, kuid ei saa koosolekule tulla. Selleks tuleb vabas vormis või artikli lõpus oleval näidisel korteriomanikul anda volitus teisele isikule.
• Koosolek on otsustusvõimeline, kui kohal on 50%+1 korteriomanikest kellele kuulub rohkem kui pool kaasomandist
• Kinnistusraamatust võtke omanike kohta andmed (kinnistusraamatu väljavõtted korteriomandite kuuluvuse kohta)

 

Asutamiskoosolek:

 

• Korraldage saabumisel kirjalik registreerimine: ees- ja perekonnanimi, korteri number, volitusega esindamise korral märge selle kohta ja esindaja nimi, allkiri. Osalejatel peab kaasas olema isikut tõendav dokument. Volikirjad ja registreerimisleht lisage hiljem protokollile.
• Valige koosoleku juhataja ja protokollija
• Arutage läbi kõik koosoleku päevakorrapunktid ja võtke vastu otsused
• Otsustage korteriühistu asutamine. Asutamise poolt peab hääletama üle poolte kõigist korteriomanikest (50%+1), kellele korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu kuulub üle 50% elamust ja maatükist
• Valige korteriühistule nimi, mis peab sisaldama ja ühtima loodava ühistu aadressiga, nt Korteriühistu Pääsukese pst 256, Tallinn
• Võtke vastu põhikiri
• Valige juhatus. Valitavad liikmed peavad olema sellega nõus. Lae nõusoleku näidis alla artikli lõpust.
• Valige revisjonikomisjon või revident
• Jagage korteriühistu asutamiskulud, kehtestades ühekordse sisseastumismaksu ja selle tasumise tähtaja
• Kehtestage osakapital (vähemalt 1/12 aasta majandamiskulude suuruses), mis moodustatakse ühistu liikmete osamaksudest ning selle tasumise tähtaeg. Tegemist on ühekordse maksega, mis jääb ühistu arvele.
• koostage korteriühistu liikmete nimekiri, mis peab sisaldama korteriomanike nimesid, liikmeks astumise aega, isikukoodi (Eesti isikukoodi puudumisel sünnipäeva, -kuud ja -aastat), korteri numbrit, üldpinna suurust, liikmele kuuluvat häälte arvu, tema osamaksu suurust ja selle tasumise aega

 

Protokollimine:

 

• kõik ülalnimetatud otsused, sealhulgas maksete tähtajad tuleb kajastada asutamiskoosoleku protokollis (lae alla näidis artikli lõpust)
• asutamiskoosoleku protokollile kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija

Korteriühistu registrisse kandmiseks:

Esitage asukohajärgse kohtu registriosakonna mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrile avaldus koos nõutud dokumentidega ühel kahest viisist:

 

1. Äriregistri ettevõtjaportaali kaudu. Kõikidel juhatuse liikmetel peab olema digiallkirjastamise võimalus. Kui te ei oska mõnd juriidilist küsimust lahendada või soovite abi korteriühistu loomisel, siis pöörduge meie poole

2. Notari juurde tuleb panna kinni aeg. Teile antakse teada, millised dokumendid peavad kaasas olema. Kohale peavad minema kõik juhatuse liikmed koos isikut tõendavate dokumentidega.

Avaldusele tuleb lisada:

 

• asutamiskoosoleku protokoll
• korteriühistu liikmete nimekiri
• kinnistusraamatu kande ärakiri korteriomandite kuuluvuse kohta
• korteriühistu asutajaliikmete poolt allkirjastatud korteriühistu põhikiri
• juhatuse liikmete notariaalselt tõestatud allkirjade näidised, väljaarvatud digiallkirjastamise korral
• korteriühistu juhatuse liikmete nimed ja isikukoodid
• Andmed juhatuse sidevahendite kohta
• Tõend riigilõivu tasumise kohta
• Registrisse kandmise avaldusele kirjutavad alla kõik juhatuse liikmed

Täpsemad nõuded esitatavatele dokumentidele leiate Justiitsministeeriumi kodulehelt.

 

Kui korteriühistu on registrisse kantud, siis tuleb avada pangas arveldusarve ja teatada see korteriomanikele, et nad saaksid asutamisel kokkulepitud maksed üle kanda.

Vajalike dokumentide näidised alla laadimiseks

Registreerimisleht
Volikiri
Üldkoosoleku protokoll
Korteriühistu põhikiri
Omanike nimekiri
Sidevahendid

 

Seoses korteriühistu võlglastega esitatakse põhiliselt kaks, kuid väga olulist küsimust, millele anname allpool vastused koos selgitustega.

 

1. Mida peab korteriühistu juhatus ette võtma võlgnikega

 

Korteriomanikele esitatavate arvete puhul on tegemist korteriomanike ühiste majandamiskuludega, mille abil hoitakse korras hoonet ja territooriumi. Samuti tasutakse nendest vahenditest teenuseosutajatele ühiselt tarbitud teenuste eest (vesi, küte, üldelekter, koristus jne).

 

Korteriühistu juhatus saab ja peab tegelema korteriomanike võlgnevustega korteriühistu ees.

 

Reageerima peaks kohe, kui võlgnevus tekkinud on, sest:

• 3 aastaga võib osa võlast aeguda. Sellisel juhul jääbki see teiste korteriomanike kantuks
• ajaga võib võlg suureneda ja kuhjuda. Mida suurem võlg, seda keerulisem, kulukam ja ajamahukam on selle sissenõudmine
• ühel hetkel võib kuhjunud võlgnevuste tõttu, jääda teenuseosutajatele võlgu juba korteriühistu ise

Esimeseks sammuks on, kohe võlgnevuse tekkides suhtlemine ja huvi tundmine selle vastu, miks arve on tasumata. Lisaks sellele ka kirjaliku meeldetuletuse saatmine. Kindlasti tuleb määrata võla tasumise tähtaeg.

 

Võlgnevuse põhjusi võib olla mitmeid. Suurem osa inimestest on kohusetundlikud ja mõistavad, et kui nemad ei maksa, siis maksavad nende eest ülejäänud korteriomanikud.

 

Kui kokkulepitud tähtajaks ei ole võlga tasutud, siis tuleb kohe uuesti reageerida ja taas saata ka kirjalik meeldetuletus. Sellel korral tuleb meeldetuletusse kindlasti märkida, et võlgnevuse määratud tähtajaks mittetasumisel, on korteriühistu sunnitud selle väljanõudmiseks kohtusse pöörduma.

 

Läbirääkimiste tulemusel võib koostada ka maksegraafiku. Ka sellest kinnipidamist tuleb jälgida. Kui võlgnevus on juba suurem ja võlgnik on nõus, siis on mõistlik võla tasumise kohta sõlmida notariaalne leping, kuhu lisatakse ka maksegraafik. Võimalusel tasub kindlasti lisada ka tingimus, et võla tasumata jätmisel allub see kohe sundtäitmisele. Selline tingimus aitab hoida kokku aega ja raha, mis muidu kuluksid võla kohtu kaudu sissenõudmisel.

 

Kui läbirääkimised ja meeldetuletused vilja ei kanna, siis on korteriühistul võlausaldajana võimalik pöörduda maksekäsu kiirmenetluse avaldusega või hagiavaldusega kohtusse. Kindlasti tuleb pingutada selle nimel, et lahendada võlgnevused kohtuväliselt. Kuid kuskil on mõistlik piir, mille ületamisel enam oodata ei saa.

 

Maksekäsu kiirmenetlus on lihtsustatud ja kiirema menetlusega kuni 6400 euro suuruse nõude (sh intressid ja viivised) sissenõudmiseks. Maksekäsu kiirmenetluse avalduse eest peab tasuma riigilõivu 3% nõudelt kuid mitte alla 45 euro.

 

Hagimenetluses on minimaalne riigilõiv 75 eurot ja kohtuotsuseni jõudmine võib võtta kauem aega, kui maksekäsu kiirmenetluses. Samas, kui on tõenäoline, et võlgnik ei kavatse võlga maksta. Või kavatseb kohtu väljastatud makseettepanekule esitada vastuväite, siis on mõistlik kohe esitada avaldus tavalises hagimenetluses.

 

Kui hagi rahuldatakse ja korteriühistu võlglaselt mõistetakse välja võlgnevus, aga ta seda vabatahtlikult ei täida, siis on jõustunud kohtuotsuse alusel korteriühistul õigus pöörduda kohtutäituri poole. Kohtutäitur algatab sel juhul sundtäitmise menetluse. Selle tulemusena võidakse võlgniku korter võla katteks enampakkumisel müüa.

 

Juhul kui korteriühistu liige on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu, siis on võimaluseks algatada korteri sundvõõrandamine. Sundvõõrandamise saab algatada üldkoosolek, andes korteriomanikule tähtaja korter ise võõrandada. Kui ta seda määratud tähtajaks ei tee, siis tuleb pöörduda vastava avaldusega ja üldkoosoleku otsusega kohtusse.

 

Kohtusse pöördumisel tasub kindlasti juristidega nõu pidada ja vaadata üle ka see, et majanduskulude arvetel midagi vaieldavat ei ole. Vastasel korral võib kohtus käimine osutuda asjatuks aja ja raha raiskamiseks.

 

2. Korteriühistu võlglased ja nende andmed – kellele võib andmeid avaldada?

 

Võlgnevuste vastu võitlemisel, peetakse üheks mõjutusvahenditest korteriühistu võlglaste kohta andmete avaldamist. Osade võlgnevuste korral see oma rolli ka täidab. Tähelepanu tuleb aga pöörata sellele, kellele ja milliseid andmeid avaldada tohib.

 

Enda korteriühistu korteriomanikele võib avaldada nii võlgniku nime, kui võlgnevuse suuruse. Kolmandatele isikutele aga mitte.

 

Oluline siinjuures on see, et andmeid võib avaldada vaid sellisel viisil, millisel need ei saa teatavaks kolmandatele isikutele. Seetõttu ei või näiteks korteriühistu võlglaste nimekirju välja panna KÜ teadetetahvlile, ka korteri numbrit nime asemel mitte.

 

Korteriühistu intranetti aga võib, kui sinna on juurdepääs ainult ühistu liikmetel. Samuti võivad andmed olla üldkoosoleku ja juhatuse koosolekute protokollides ning korteriühistu liikmetele esitatavatel arvetel. Võlgnevusega mitteseotud isikuandmeid isiku nõusolekuta avaldada ei või ja seda ka korteriühistu liikmetele mitte.

 

Tasub meeles pidada, et juhatuse liige täidab ametikohustusi. Talle võib nende kohustuste täitmise käigus ühistu liikmete kohta teatavaks saada üsna palju informatsiooni. Näiteks töökoha, perekonna- ja tervise, usulise, poliitilise või muu kuuluvuse kohta. Isegi siis, kui need andmed on saanud teatavaks väljaspool juhatuse liikme ülesannete täitmist, ei ole juhatuse liikmel kohane neid avaldada.

 

Võlgniku ja võlgnevuse kohta andmete avaldamisel on kõige lihtsam juhinduda põhimõttest, et andmeid võib avaldada:

• ainult ühistu liikmetele,
• ainult võlgniku nime või korteri numbri, võla suuruse ja kestuse ning vajadusel maksegraafiku olemasolu ja sisu.

Kokkuvõtteks: hinnake alati kellele ja millist informatsiooni te avaldate ja kas sellele informatsioonile on võimalik juurde pääseda ka kolmandatel isikutel või mitte.

 

Juriidiliste isikute võlgnevuste kohta eelkirjeldatud informatsiooni avaldamise piirangud ei kehti.

 

Soovite täpsemalt teada, kuidas just Teie korteriühistus tekkinud olukorda lahendada? Võtke ühendust ja arutame, mida Teil on mõistlik teha.

 

See küsimus on enim aktuaalne:

• korteriomanike ühisustele, kellele riik kingib uuel aastal korteriühistu või kes ise on seda hetkel loomas.
• korteriühistutele, kus korteriomanikud ei ole tänase olukorraga rahul või ei ole enam soovijaid korteriühistu juhatuse kohustuste täitmiseks ja vastutuse kandmiseks.

Järgnevalt heidame pilgu viiele põhilisele võimalusele korteriühistu haldamiseks. Leiame nende tugevad ja nõrgad küljed ning mida valiku tegemisel silmas pidada.

 

Iga eelise ja puuduse juures selgub ka see, milliste tingimuste juures eelis ei ole eelis ja puudus ei ole puudus. Eesmärk on aidata teil jõuda lähemale teie olukorda arvestava ja teile sobiva tee valikuni.

 

Lepime aga esmalt kokku, millises tähenduses me mõisteid kasutame

 

1.  JUHATUS vastutab ja haldab

 

Selle täna enimlevinud mudeli puhul täidab juhatus ise kõiki haldusfunktsioone ning tehnohooldus- ja heakorratöid teevad juhatuse korraldatuna hooldusfirma ja teised töövõtjad.

 

Siinkohal on muidugi võimalik, et hooldustöödest osa tehakse ise, näiteks palgalise majahoidja abil või väiksemates majades korteriomanike endi poolt. Haldusfunktsioonidest seevastu, näiteks raamatupidamine ostetakse sisse, kuid lihtsuse mõttes me neid erisusi siinkohal ei arvesta.

 

Selle mudeli eeliseks on see, et korteriühistu juhtimist ja elamu korrashoidu asub korraldama enda maja inimene, kes on korteriomanikele teada ja tema esmane usalduskrediit seetõttu kõrge. Samuti on selle lahenduse korral korrashoiu korraldamine mõnel juhul halduskuludelt lühiajalises perspektiivis soodsam. Kogukulus ja pikaajalises vaates see võib, aga ei pruugi nii olla.

 

See lahendus on optimaalne ja mõistlik juhul, kui korteriühistu juhil on piisavalt teadmisi, oskusi, motivatsiooni ja aega korteriühistu juhtimise ja elamu korrashoiu korraldamisega tegeleda.

 

Kui aga nii ei ole, siis võib vaadata teisena või isegi kolmandana kirjeldatud mudeli poole.

 

Käsitletava mudeli põhiliseks puuduseks ja sellest tulenevateks ohtudeks ongi asjaolu, et enamasti on juhatuse liikmete jaoks korteriühistu juhtimine oma põhitegevusvaldkonna kõrval täiendav ja sellega mitteseotud tegevus.

 

Kinnisvara korrashoid ja korteriühistu juhtimine eeldavad aga hulgaliselt eriteadmisi, õigusaktide tundmist ja neist arusaamise oskusi.

 

Oma põhitöö ja pere kõrvalt ei ole tihtipeale aega ja teinekord ka motivatsiooni valdkonnale ja selle tundmaõppimisele pühenduda. Möödapääsmatu on ka olukord, kus juhatuse liige saab korteriühistu kulul koolitusi, õpib valdkonna  tundma ja seejärel lõpuks lahkub. Uue juhatuse liikme jaoks algab aga teekond otsast peale.

 

Seetõttu ei ole toimiva juhatuse korral tihe juhatuse liikmete väljavahetamine hea ega kuluefektiivne.

 

Korteriühistu juhatuse liikmete valimisel on mõistlik pöörata suurt tähelepanu valitava juhatuse asjatundlikkusele, et vähendada võimalusi nende poolt ühistule kulukateks kujunevate vigade tegemiseks.

 

See on saavutatav, kui valitud juhatus ja revidendid suhtuvad hoolsalt:

• finantsplaneerimisse
• renoveerimistööde planeerimisse pikemalt, kui 1 aasta – soovitatavalt 10-15 aasta perspektiivis
• renoveerimistööde läbimõeldud ja profesionaalsesse korraldamisse
• võlgnikelt võlgade õigeagsesse sissenõudmisesse
• sundvõõrandamise õigeaegsesse algatamisse
• vajalike kindlustuslepingute sõlmimisse ja nende kehtivuse jälgimisse

 

See mudel sobib korteriühistule väga hästi, kui selle juhatusse on võimalik valida vähemalt üks järgmistele tingimustele vastav inimene:

• kellel on piisavalt aega ja soovi ühistu juhtimise ja elamu korrashoiuga tegeleda
• kes on valmis ennast õiguse, korteriühistu juhtimise ja kinnisvara korrashoiu valdkondades iseseisvalt ja koolituste abil täiendama
• kellel on vähemalt üks lotletud kogemustest: inimeste või mõne valdkonna juhtimise kogemus, kinnisvara haldamise kogemus, head teadmised finantsjuhtimisest või korralduslikud oskused ja kogemused
• kelle varasem elulugu kinnitab tema usaldusväärsust
• kes on valmis oma kohustusi täitma mõistliku tasu eest, mis koos koolituskulude ja teiste juhatuse liikmete tasudega ei ületa professionaalse haldusfirma tasu sama töö ja vastutuse eest

 

2. JUHATUS vastutab ja HALDUSETTEVÕTE haldab

 

See mudel erineb eelmisest selle poolest, et seadustest tulenevate korteriühistu juhatuse kohustuste täitmise eest vastutab endiselt juhatus, kuid juhatuse ülesandeid täidab haldusfirma.

 

Hooldusteenuseid  haldusfirma antud mudeli puhul ise ei osuta, vaid korraldab nende hankimise vabaturult ja teostab järelevalvet nende täitmise üle.

 

Selline asjade korraldus on samuti üsna laialdaselt levinud. Kasutatav on ta ennekõike olukorras, kus asjatundlik juhatus on olemas, kuid selle liikmetel ei ole piisavalt aega ühistu juhtimise ja elamu haldamisega tegeleda või jääb puudu mõningatest spetsiifilistest teadmistest.

 

Haldusfirma kutseline kinnisvarahaldur teeb kogu töö ja on abiks erialateadmistega. Korteriomanikest juhatusel jääb üle vaid haldusfirma tegevust kontrollida ja kortariomanike enamuse soovidest lähtuvalt suunata.

 

Antud mudeli põhilisteks eelisteks on:

• juhatuse liikmete vabanev aeg
• paindlikkus nii haldusfirma, kui hooldusfirma valikul
• korteriühistu juhtimise ja haldamise professionaalsus (kutselise kinnisvarahalduri kasutamise korral)

 

Professionaalsus kinnisvara haldamisel on tagatud:

• kutselisele kinnisvarahaldurile esitatud kõrgendatud nõudmistega
• haldur on juba koolitatud ja läbib perioodiliselt täiendavaid koolitusi
• tegemist on kinnisvarahalduriga ja tema põhitööga, mistõttu saab ta sellele pühenduda
• nii halduril, kui ettevõttes on olemas kõik vajalikud oskused ja teadmised, sealhulgas juriidilised

 

Selle lahenduse kasuks räägib kulude kokkuhoid vähemalt järgneva arvelt:

• ei pea halduri koolituste eest tasuma
• suuremas osas jääb ära teistkordne juhatuse koolitamine, kui juhatus vahetub
• professionaalne korrashoiu pikaajaline planeerimine aitab vältida mahukaid üle jõu käivaid planeerimata kulutusi
• professionaalne renoveerimistööde korraldamine loob eeldused enneaegsete kulukate ümbertegemiste või sama asja taasrenoveerimiste vältimiseks

 

Puuduseks on juhatuse liikmetel lasuv vastutus olukorras, kus kõiki ülesandeid täidab tegelikkuses haldusettevõte. 

 

See mudel sobib väga hästi siis, kui korteriomanike hulgast leiduvad inimesed, kes on nõus kandma juhatuse vastutust, kuid neil ei ole piisavalt aega või teadmisi ja oskusi korteriühistu juhtimise ja elamu korrashoiu korraldamisega tegeleda.

 

See mudel sobib korteriühistule ka siis, kui ei leita ettevõtet, mis on nõus korteriühistu juhatuse asemele astuma või see lahendus korteriomanikele ei sobi.

 

3. HALDUSETTEVÕTE vastutab ja haldab

 

See mudel sarnaneb oma ülesehituselt esimesele mudelile. Erinevuseks on see, et korteriühistul puudub juhatus. Juhatuse asemel tegutseb ja korteriühistu kohustuste täitmise eest vastutab üldkoosoleku poolt valitud haldusettevõte. Juhatuse ülesandeid täidab kutseline kinnisvarahaldur.

 

Selle lahenduse korral esindab haldusfirma korteriühistu huve, saades tasu vaid haldusülesannete täitmise eest. Ülejäänud tööde teostamise ta aga korraldab ühistu nimel ja ühistu huvidest lähtuvalt.

 

Selline ülesannete jaotus tagab haldusfirma kasutamise korral parimal moel erapooletuse. Kahe järgmisena käsitletava mudeliga võrreldes, võibki selle mudeli selgeks eeliseks pidada huvide konflikti puudumist.

 

Eelistena võib haldusfirma õnnestunud valiku korral välja tuua ka kõik eelmises mudelis professionaalsuse ja pikas vaates kulude kokkuhoiuga seotud küljed.

 

Suurimateks puudusteks võivad osutuda kahtlused selle kohta, et kas korteriomanikele sobib konkreetne haldur, kelle ettevõte neile määrab ja kas ettevõte tegutseb ühistu huvide esindamisel korrektselt.

 

Esimese kahtluse maandab asjaolu, et kui ettevõte on huvitatud teenust osutama, siis teeb ta kõik endast oleneva, et lahendada halduri võimaliku mittesobivusega seotud küsimuse.

 

Ebakorrektse tegevuse riski maandamiseks tuleb üldkoosolekul määrata pädev revisjonikomisjon või revident, kes kontrollivad haldusfirma tegevuse korrektsust ja seadustele vastavust. Selle mudeli puhul ongi usaldusväärse haldusfirma valimise kõrval teiseks oluliseks küsimuseks majaelanike seast pädeva revidendi valimine.

 

Kõikidel nimetatud puhkudel on ebarahuldava koostöö puhul võimalik leping lõpetada ja valida kas teine ettevõte või korteriomanikest juhatus.

 

See mudel sobib korteriühistule, kui korteriomanikest ei leidu korteriühistu juhatusse valimiseks inimesi, kellel oleks piisavalt  teadmisi, oskusi ja aega korteriühistu juhtimise ja professionaalselt elamu korrashoiu korraldamisega tegeleda või motivatsiooni seda koostöös halduriga teha.

 

Vaatamata kõikidele selle mudeli tugevatele külgedele, on korteriühistu jaoks riskivabam ja korteriomanikele suuremat turvatunnet pakkuvamaks lahenduseks, valida esialgu majaelanike seast juhatus ja võtta abiks haldur või haldusfirma, kes täidab kõiki juhatuse ülesandeid (eelmisena käsitletud mudel).

 

Kui mõne aja jooksul sujub koostöö haldusfirmaga hästi ja on näha, et ta tegutseb korteriomanike huvidest ja enamuse soovidest lähtuvalt, siis võib kaaluda juhatuseta mudelile üleminekut. Enne seda, pigem mitte.

 

4. JUHATUS vastutab ning HALDUSETTEVÕTE haldab ja hooldab

 

Selle mudeli eripäraks on see, et sama ettevõte nii korraldab hooldust, kui ise teostab seda.

 

Tegemist on nõndanimetatud terviklahendusega ja see on võimalik, kuid erapoolikuse riski tõttu, tuleb suurt tähelepanu pöörata juhatusepoolsele asjatundlikule kontrollile haldusettevõtte tegevuse üle.

 

Seda ennekõike nende tööde maksumuse üle, mis ei ole lepingu sõlmimise ajal etteennustatavad ja ei sisaldu fikseeritud kuutasus. Nendeks töödeks on näiteks avariiremonttööd, väiksemad ja suuremad remonttööd ning renoveerimistööd. 

 

Eelnimetatud asjaolusid võibki pidada antud mudeli puhul suurimateks puudusteks. Ka ei pruugi olla võimalik vahetada hooldus- ja heakorratööde teostajat olukorras, kus haldusfunktsiooni täitmisega ollakse tegelikult rahul või teatud juhul ka vastupidi.

 

Võrreldes eelmise mudeliga, peetakse juhatuste poolt eeliseks mugavust kõiksugu tööde tegemisel, kuna ühekordsete projektide ja tööde jaoks ei ole tarvis oodata erinevaid pakkumisi ja nende võrdlemist.

 

See mudel võib sobida korteriühistule, kui juhatusse on võimalik valida vähemalt üks inimene, kes on nõus sümboolse tasu eest kandma korteriühistu juhatuse liikme vastutust ning on võimeline professionaalsel tasemel sõlmima halduslepingu ja järjepidevalt teostama järelevalvet selle täitmise üle.

 

5. HALDUSETTEVÕTE vastutab, haldab ja hooldab

 

Selle mudeli puhul on kontroll pea täielikult ühe isiku (ettevõtte) käes ja selle eeliseid on keeruline välja tuua.

 

Suurimaks ja põhiliseks puuduseks on asjaolu, et haldusfirma peab pidevalt tegutsema huvide konflikti olukorras ja sellest tulenevate ohtude realiseerumise risk on suur.

 

Eelneva mudeli puhul on olemas juhatus ja riskide maandamine läbi järelevalve on piisava asjatundlikkuse korral vähemalt võimalik. Antud olukorras aga juhatust ei ole. Kontrolli teostamine ja riskide maandamine läbi kord aastas kokkutuleva üldkoosoleku on aga raskendatud.

 

Parim lahendus Teie korteriühistu jaoks?

Kui leidub juhatusse valida inimene, kes vastab esimeses mudelis kirjeldatud tingimustele, siis on teie jaoks parimaks lahenduseks esimene mudel, kus:

• vastutab ja haldab juhatus,
• hooldab hooldusettevõte.

 

Kui korteriomanike hulgast leiduvad inimesed, kes on nõus kandma juhatuse vastutust, kuid neil ei ole piisavalt aega või teadmisi ja oskusi korteriühistu juhtimise ja elamu korrashoiu korraldamisega proffesionaalselt tegeleda, siis on teie jaoks lahenduseks teine mudel, kus:

• vastutab juhatus,
• haldab haldusettevõte,
• hooldab hooldusettevõte.

 

Kui korteriomanikest ei leidu korteriühistu juhatusse valimiseks inimesi, kellel oleks piisavalt  teadmisi, oskusi ja aega korteriühistu juhtimise ja elamu korrashoiu korraldamisega tegeleda või motivatsiooni seda koostöös halduriga teha, siis võib teie jaoks olla parimaks lahenduseks kolmas mudel, kus:

• vastutab ja haldab haldusfirma,
• hooldab hooldusettevõte.

 

JÄRELDUSED

Ülesannete ja vastutuse jagunemise võimalusi on veel. Näiteks korteriühistu poolt füüsilisest isikust kinnisvarahalduri palkamine.

Kõikvõimalikud peensused ja muud lahendused tulenevad aga nendest samadest käsitletud viiest põhilisest mudelist.

 

Nii korrashoiumudeli, kui iga haldus- või hooldusfunktsiooni konkreetse täitja valikul on mõistlik pöörata tähelepanu sellele, et tagatud oleks:

• ülesannete täitjate professionaalsus,
• huvide konflikti puudumine ülesannete ja kohustuste osapoolte vahelises jaotuses,
• korteriomanike järelevalve olemasolu haldusfunktsiooni täitja tegevuse üle (revidendi olemasolu),
• järjepidevus nii pikaajalises korrashoiu korraldamises, kui täitjate professionaalsuses.

 

Muus osas on aga iga korterelamu korteriomanike vaba valik otsustamaks, milline on nende jaoks sobivaim variant. Ühte universaalset kõikidele ühtemoodi sobivat valikut ei eksisteeri, kuna konkreetsed olud, võimalused ja ootused on korteriühistuti ja piirkonniti erinevad.

 

Oluline on ühe või teise korrashoiumudeli ja sealt tulenevate ülesannete täitjate valikul langetada teadlik otsus.